פיצול דירות? במאמר זה, אענה על שאלות שכיחות הקשורות לתחום פיצולי הדירות!
השיפוצניק אמר לי שהוא מומחה בפיצול דירות, למה אני צריך בכלל מעצב פנים?
פיצול דירות זו עבודת אומנות שדורשת המון חשיבה, יצירתיות ומקצועיות.
וכאן בדיוק החשיבות של תכנון מסודר ומפורט על ידי מעצב פנים המתמחה בפיצול דירות.
כשניגשים לפצל דירה קיימת למספר יחידות דיור עצמאיות, עומדים בפנינו לא מעט אתגריים תכנוניים.
פיצול דירה הוא לא פרויקט בנייה סטנדרטי,
הוא בעצם פרויקט בנייה כפול או משולש מאחר ואנחנו מתכננים ובונים 2 עד 3 דירות מלאות בתוך דירה קיימת.
התכנון המסודר ידאג שכל פונקציה שונה של כל דירה מפוצלת תיבנה במיקום האופטימלי בדירה, תוך כדי חיסכון בשטח בנייה יקר!
תכניות העבודה הברורות והמפורטות וכתב הכמויות שיסופקו לשיפוצניק בתחילת פיצול הדירה, ימנעו טעויות ביצוע של השיפוצניק, יאפשרו ללקוח ולמעצב הפנים לשמור על מסגרת התקציב המתוכננת.
תכניות העבודה הברורות והמפורטות וכתב הכמויות שיהוו חלק מחוזה העבודה מול הקבלן, יבטיחו עמידה בלוחות זמנים ופרויקט רווחי ושפוי שבסיומו יזכה הלקוח במספר דירות נעימות, המשלבות חלוקת חלל נכונה, פונקציונלית ויפה.
כיצד מאתרים נכס מתאים לפיצול דירה?
הסבר מפורט כיצד לאתר דירה מתאימה לפיצול, ניתן למצוא במאמר המקיף הבא: איתור דירה לפיצול
אני ובן זוגי קראנו על פיצול דירות וחשבנו לפצל את הדירה, כך שבאחת הדירות נגור ואת השנייה נשכיר, אבל אין לנו את הכסף לשיפוץ, מה אפשר לעשות?
** אינני מומחה למימון ואין באמור בתשובה זו להוות ייעוץ או המלצה לקחת הלוואה **
אך מניסיוני בליווי לקוחות,
כל שקל שילקח כהלוואה מהבנק עבור פרויקט פיצול דירות יכניס תשואה כפולה מהריבית שתשולם עבורו.
לדוגמא:
נניח שתלווי 250 אלף ₪ מהבנק בריבית שנתית של 3%, בעזרת ההלוואה תחדשי את ביתך ותפצלי את הדירה ל 2 כך שתיווצר יחידת דיור להשכרה, שכר הדירה הממוצע ליחידת דיור בת 2 חדרים באזור המרכז הוא 2800 ₪.
2800*12 חודשים יכניסו לך שנתית 33,600 ₪ שהם 7.5% תשואה על הכסף שהשקעת.
כלומר את מרוויחה על כסף שהוא לא שלך ושאותו לווית מהבנק 4.5% כל שנה!!!
אם אני מפצל דירה לשימוש שלי וקרוב משפחה מדרגה ראשונה זה בסדר?
הסבר מפורט לגבי פיצול דירות לקרובי משפחה ניתן למצוא במאמר שפרסמתי: יחידת דיור לילד
כשניגשים לפיצול דירות, מה ההבדל בין אדריכל למעצב פנים?
אדריכלות ועיצוב פנים הם מקצועות שונים, ויש אומרים שהם משלימים זה את זה.
בפרויקטים רגישים ובמיוחד בפיצול דירות מעצבי הפנים יורדים לרזולוציות הכי נמוכות, לפרטי פרטים בפן התכנוני.
ומתייחסים לצרכי דיירי הבית העתידיים בכל ההיבטים.
פונקציונאליות, פרקטיות, החיים היומיומיים בדירה המפוצלת.
בפיצול דירות, אני אישית מקפיד לשים דגש על ניצול מקסימלי של חלל כל אחת מהדירות המפוצלות, תכנון אדריכלי מוקפד ופתרון הבעיות התכנוניות הקיימות, תוך שילוב עיצוב אסתטי ונקי.
כשתשומת הלב העיקרית שלי היא תכנון דירות מפוצלות שלא רק ישקף את צורכי הדיירים או המשפחה העכשוויים, אלא יאפשר בקלות יחסית להתאים את הבית לשינויים בצרכים הטבעיים של הדיירי הבית העתידיים.
אני מחפשת דירה לרכישה ולא יודעת אם תתאים לפיצול, מה עושים?
במידה ונדרשת חוות דעת עקרונית על תוכנית דירה אותה תתכוונו לרכוש ולפצל, ניתן לשלוח אלי למייל את תשריט הדירה אל adi@end2end.co.il באמצעות הקלקה על הכפתור הבא:
מה גודלה המינימלי של דירה המיועדת לפיצול?
מנסיוני, 25 מ"ר הוא שטח רצפה מינימלי (ללא חישוב קירות חיצוניים) עבור יחידת דיור מפוצלת המכילה את כל הפונקציות הבסיסיות כמו חדר רחצה, מכונת כביסה, פינת אוכל, חדר מגורים, מטבח, וחדר שינה.
ולכן מומלץ שגודלה של דירה המיועדת לפיצול דירות תהא בעלת שטח רצפה כפול מהמינימום שציינתי.
מה התכניות האדריכליות הנדרשות כשניגשים לפיצול דירות?
• תוכנית מצב קיים
• תוכנית העמדה עקרונית
• תכניות הריסה ובינוי
• תכניות גבס ותקרה
• תכניות חשמל ותאורה
• תכניות אינסטלציה ומיזוג
• תכניות ריצוף וחיפויים
• תכניות אלומיניום וזכוכית
• תכניות נגרות מפורטות
אני מאוד אוהבת לקרוא וללמוד מתכניות אדריכליות, תוכל להפנות לתכניות אדריכליות המציגות פיצולי דירות?
תכניות לדוגמא ניתן למצוא בפרויקטים הבאים:
1. פיצול דירה אחת ל 3 דירות מגוונות – סטודיו, 2 חדרים ו3 חדרים
יחידות דיור להשכרה
2. פיצול דירה ל – 3 דירות יוקרה קטנות
דירות יוקרה קטנות מעולם אחר
3. פיצול דירה עם מינימום מטראז' ומקסימום מחשבה
דירה מחולקת לא שגרתית עם מינימום מטראז' ומקסימום מחשבה
4. פיצול דירה בנתניה ל 2 דירות יוקרתיות
פיצול דירת Airbnb | מדירה מוזנחת בנתניה ל 2 דירות יוקרתיות
איך בוחרים מעצב פנים לתכנון דירה מפוצלת?
בחירת מעצב פנים לפיצול דירה היא החלטה משמעותית בעלת השלכות מכריעות על תהליך הפיצול, העיצוב והתוצאה הסופית.
כמו בכל פרויקט, כך גם בפרוייקטי פיצול דירות, חשובים הפרמטרים הבאים:
1. כימיה ותקשורת טובה – עבודת פיצול הדירה משלב התכנון, הביצוע והגמר אורכת בין חודשיים לחצי שנה.
תקשורת טובה ויעילה היא אבן היסוד בפרויקט בו התקשורת היא יומיומית, חשיבה משותפת, בחירת חומרים, ליווי ופיקוח על כל התהליך.
2. ניסיון – בקשו לראות עבודות פיצול דירה קודמות, זה יעזור לכם לקבל מושג לגבי יכולות המעצב ורעיונות אפשריים לפרויקט שלכם.
3. ידע מקצועי – שוחחו עם לקוחות קודמים של מעצב הפנים, כיצד התרשמו מרמתו המקצועית של המעצב, מתוצאת הפרויקט הסופית, שביעות רצונם מתהליך העבודה.
4. קירבה גאוגרפית – באופן טבעי, זה ייקל על שלבי הביצוע והפיקוח על העבודות בשטח.
5. "אקסטרות" – בדקו מה מידת הבנתו בעבודות בשטח.
האם השירות שלו מסתכם בתכנון אדריכלי במחשב במשרד או שהוא גם יודע ומקפיד לפקח על בעלי המקצוע העובדים ב"שטח"!
6. הצעת מחיר ברורה ומפורטת – הקפידו לוודא שהצעת המחיר מפורטת דיה וכוללת את כל מה שסוכם בעל-פה בפגישה.
מה מסגרת העבודה, שלבי העבודה, ולוחות הזמנים.
כמה יעלה לי תכנון הפנים לפיצול הדירה שלי?
עלות עיצוב הפנים בפרויקטי פיצול דירות נעה בין אלפי שקלים בודדים לכמה עשרות אלפי שקלים.
העלות תיגזר מהיקף העבודה. ומבחינתי אני לא גובה על שירות שלא סיפקתי או התבקשתי לספק.
1. שירות מינימלי בסיס – מדידת הדירה הקיימת והפקת מספר תוכניות העמדה כאופציות לבחירה המתבססות על תחקיר צרכי הלקוח, שבסופם תסופק ללקוח "תוכנית העמדה עקרונית" סופית.
2. תוכניות מפורטות – הריסה, בנייה, חשמל, אינסטלציה, תאורה, פריסות ועוד…
3. כתב כמויות – כתב כמויות ברור ומפורט, יסייע ללקוח ל"דייק" את מחיר השיפוץ המבוקש במכרז הקבלנים ומניסיון, יקטין משמעותית את עלות השיפוץ.
4. סיורי בחירת חומרי גמר וריהוט – שירות זה הניתן על ידי מעצב הפנים הוא חשוב מאין כמוהו.
מעצב פנים מנוסה אשר יידע למקד את הלקוח במוצרים איכותיים, אמינים ובמחירים אטרקטיביים, יחסוך ללקוח כסף, זמן, בלבול ועוגמת נפש.
5. ליווי ופיקוח עליון באתר הבנייה לאורך כל תהליך השיפוץ – תיאום בין בעלי המקצוע, פיקוח על עבודתם ועל איכות עבודתם הם נדבך חשוב בתהליך השיפוץ, ובאים לוודא שהביצוע באתר הבנייה תואם את התוכניות שסופקו.
איך אני מוודא שקבלן השיפוץ ייתן לי הצעת מחיר אטרקטיבית לפיצול הדירה שלי?
בקשה להצעת מחיר לפיצול דירתך אשר תוגש יחד עם תכניות מפורטות וכתב כמויות ברור ומפורט המחולק לנושאים, תאלץ את הקבלן לדייק בהצעת המחיר ותמנע ממנו כל אפשרות של הקפצת המחיר המבוקש וכן תאפשר ללקוח להבין איך תומחר כל סעיף וסעיף.
למה אני צריך כתב כמויות לפיצול דירה? ואיך אדע שלא אחרוג מתקציב פיצול הדירה?
תכנון מקדים וכתב כמויות מפורט שיספק מעצב הפנים יאפשרו בקרה תקציבית לכל נושא ונושא.
תכניות העבודה המפורטות וכתב הכמויות יאפשרו לכם לקבל הצעות מחיר מדויקות לפני תחילת השיפוץ ובכך ניתן למנוע הוצאות חריגות.
הקבלן אמר לי שמספיקה לו שאבקש מהמעצב תוכנית פיצול דירה אדריכלית בסיסית וזהו, האם זה אפשרי?
מבחינתי, רמת המעורבות שלי בפרויקט פיצול הדירה והיקף הליווי הנדרש יקבעו על ידי הלקוח.
ישנם קבלנים שמסתפקים ב"תוכנית העמדה עקרונית" הכוללת מידות מפורטות.
עם תוכנית זו יבצעו את כל השיפוץ תוך כדי שהם מחליטים על דעת עצמם על מיקומי נקודות החשמל, וכמותם, מיקומי נקודות הסניטריה, מפרט התאורה ועוד.
לעיתים, כשהקבלן מנוסה מאוד והלקוח סומך עליו ניתן להסתפק בתוכנית בסיסית זו ולחסוך את עלות התוכניות המפורטות.
פיצול דירות זה חוקי או לא?
הסבר מפורט לגבי חוקיות פיצול דירות ניתן למצוא במאמר שפרסמתי: המדינה מאפשרת לך לפצל את דירתך!
כמה זמן לוקח לתכנן פיצול דירה?
ההמלצה היא לפנות למעצב הפנים 3 חודשים לפני מועד השיפוץ המתוכנן.
במקרים דחופים, ניתן לייצר תכניות עבודה לפיצול הדירה תוך 3 שבועות.
אני מעוניין לפצל את דירתי ומתלבט, האם לוותר על תכנון אדריכלי ולסמוך על הקבלן שיהיה בסדר?
מניסיון, מה שלא רשום ומפורט לא יתבצע! ולכן אומר בלב שלם! בשום אופן לא לוותר!
רוב הקבלנים המנוסים לא יוותרו בשום מקרה על ליווי של מעצב פנים.
כשאין מעצב פנים בתמונה, יודע הקבלן שהלקוח "יבלבל" לו את המוח לאורך כל השיפוץ, יהיו הרבה שינויים לא מתוכננים ובסוף השיפוץ או הבנייה הלקוח לא יהיה מרוצה.
הקבלנים שכן יוותרו על מעצב פנים, יגבו מחיר הרבה יותר גבוה עבור השיפוץ מאחר ש:
1. כשאין כתב כמויות המתעד ומתמחר בפירוט את כל הפרטים הנדרשים במהלך השיפוץ, יכול הקבלן לבקש כל סכום שנראה לו הגיוני ללא אחיזה בשטח.
2. אם אין ודאות לגבי הנדרש ומספר הנקודות, וכדומה, אז יש סיכוי גדול שהקבלן יצטרך להוסיף פריטים שלא חשב להתקין ולכן יוסיף עוד 20% ל"דברים לא מתוכננים".
3. ובכל מקרה, במהלך עבודות הבנייה, כשתגלו ששכחתם לבקש משהו לפני החתימה על החוזה ותחילת השיפוץ, יחייב אתכם הקבלן ובצדק !
כמה זמן אורך פיצול דירה מתחילת השיפוץ ועד סופו?
זמן השיפוץ תלוי במספר גורמים:
זמינות בעלי המקצוע, שטח הבנייה, תכנון מקדים ועמידה בתוכנית העבודה שנקבעה על ידי מעצב הפנים ועודכנה לתוך חוזי העבודה עם הספקים השונים!
אנחנו זוג פנסיונרים המתגוררים בבית ישן אך רחב ידיים, חברים המליצו לנו לפצל את דירתנו ולנצל את החדרים הריקים בביתנו, מה אתה חושב?
הסבר מפורט לנושא פיצול דירות פנסיונרים, ניתן למצוא במאמר שפרסמתי: פיצולי דירות לפנסיה – איך להתחיל להרוויח מהחדרים הריקים בבית
אני שומעת הרבה דיבורים על פיצול דירות, מה זה בדיוק אומר?
מאמר מרתק ומפורט על עולם פיצול הדירות, ניתן למצוא במאמר שפרסמתי: דירה מפוצלת – לפצל דירה ולהישאר בחיים…
גם דירה מפוצלת יכולה להיות מעוצבת?
בוודאי!
בבואנו לפצל דירה, החשיבות העליונה היא לייצר דירה פונקציונאלית, מרווחת, וכן… גם מעוצבת!
ברחבי האינטרנט ניתן לקבל השראה וליישם את החלומות שלנו גם בדירתנו המפוצלת!
אני משתדל לעקוב בפינטרסט: השראה לאוהבי אדריכלות!
רוצה עתיד טוב יותר?
***
* אין באמור במאמר זה להוות ייעוץ משפטי או המלצה לבצע חלוקה או פיצול דירה בניגוד לחוק, אלא להציג את המציאות הקיימת ואת האפשרויות לאופטימיזציה של שטחי הבית הלא מנוצלים על ידי יצירת יחידות מגורים משניות.
* בהתאם לתיקון 116 לחוק התכנון והבניה, מובהר למען הסר ספק, כי על הלקוח בלבד מוטלת החובה לדאוג להוצאת ההיתר באמצעות בעלי המקצוע הרלוונטיים וכי פעולתו של המתכנן בפרויקט זה הנה ברמת עיצוב ותכנון פנים טכני בלבד, ועל כן על הלקוח לדאוג לעריכת הבקשה להיתר.