UBI, אוטומציה ונדל"ן בישראל - איך הכנסה בסיסית תשנה את השוק

סדקים בכלכלה הישנה שיובילו לשינוי דרמטי בנדל"ן הישראלי

השינוי הגלובלי, המונע על ידי חדשנות טכנולוגית חסרת תקדים, כבר כאן!
אם לא הבחנתם, אנו נמצאים בעיצומו של שינוי כלכלי חברתי שבה כוחה של האוטומציה והבינה המלאכותית (AI) כבר הופך מודלי תעסוקה שלמים ללא רלוונטיים ותלויים ב-UBI.
קופאים, נהגים, עורכי תוכן, מתכנתים זוטרים ועוד, כל מקצועות אלו, המהווים נדבך משמעותי בשוק העבודה הישראלי, פשוט הולכים, נשחקים, ולאט לאט נעלמים.

במקביל לכך, ישראל ממשיכה להיאבק בשלושה משברים מבניים: יוקר מחיה קיצוני, משבר דיור מתמשך (עם פער חסר תקדים בין היצע לביקוש), ופערי הכנסה מהגבוהים בעולם המערבי.

בצומת קריטי זה, עולה הרעיון של UBI (Universal Basic Income – הכנסה אוניברסלית בסיסית).

זו אינה עוד פנטזיה אוטופית, אלא מנגנון רשת ביטחון כלכלית חדשנית שנדון ברצינות בפורומים הכלכליים המובילים בעולם, כשהשאלה המרכזית לגביו היא לא "האם", אלא "מתי ואיך" ימומש.

הניתוח המקיף הזה נועד להציג את התרחיש המעשי והכמעט בלתי נמנע, כיצד כניסתו של UBI לשוק הישראלי, כמנגנון רגולטורי או כרשת ביטחון חברתית, תוביל לגל צונאמי של ביקוש לדירות קטנות, ואיך פיצול דירות הופך לכלי ההשקעה הפיננסי האולטימטיבי למשקיע הנבון.

1. UBI אינו מהפכה טכנולוגית אלא שינוי תפיסתי-חברתי

1.1. הגדרת המודל וההתמודדות עם האוטומציה

UBI הוא תשלום חודשי קבוע וזהה שיועבר על ידי המדינה לכל אזרח המתגורר בה, ללא שום קשר למצבו הכלכלי, תעסוקתו, או גילו.
זהו סכום שייעודו לכסות את צרכי הקיום הבסיסיים של כל אדם ואדם.

הכוח המניע העיקרי ל-UBI הוא האוטומציה, שמופיעה אט אט בכל פינה.
לפי מחקרים גלובליים, עשרות מיליוני משרות ברחבי העולם יוחלפו על ידי מכונות ו-AI בעשורים הקרובים, כשבישראל, אשר בה שיעור ההשתתפות במקצועות "צווארון כחול-לבן" הפשוטים גבוה, הפגיעות אמורות להיות משמעותית במיוחד.

UBI מוצע לעולם כבולם זעזועים שימנע התמוטטות של מעמד הביניים הנמוך והעובד ויאפשר:

בטחון קיומי גם ללא עבודה מסורתית, כאשר לאף אזרח לא ייפגע הבסיס הכלכלי.

עידוד יזמות גמישה שתאפשר לאנשים לקחת סיכונים מחושבים, להקים עסקים קטנים, או לעבוד במשרות חלקיות וגמישות ללא חשש לרעב ולקריסה כלכלית.

ייעול הרווחה באמצעות ייתור הצורך בסבך הבירוקרטיה והקצבאות העולים עשרות מיליארדי שקלים (קצבאות נכות, אבטלה, הבטחת הכנסה, תשלומים מותנים) במנגנון אחד קבוע, שקוף ויעיל.

1.2. הטיעון הכלכלי: מימון UBI ומשמעותו הריאלית

אחד האתגרים הגדולים בהכנסה אוניברסלית בסיסית או UBI הוא המימון שלה.

כדי להפוך את הדיון לריאלי, יש להתייחס למקורות המימון האפשריים:

מיסוי רווחי אוטומציה – כנראה יוטלו מיסים על רווחי העתק של החברות המשתמשות ברובוטיקה ו-AI במקום בכוח אדם (כביכול מעין "מס רובוטים"), מנגנון זה אמור להבטיח כי האנושות כולה תיהנה מפירות הטכנולוגיה, ולא רק בעלי ההון.
חסכון בירוקרטי וביטול קצבאות – יתייתר הצורך במשרדי רווחה ענפים, יתייתר הצורך במבחני זכאות מסובכים ובכוח אדם עצום המטפל בקצבאות.
מס על קרקעות ונכסים – מודל שדנו בו רבות, בו יוטל מס גבוה על ערך הקרקע עצמו (ולא על המבנה). הכנסות אלו ימומנו ממחולל העושר הגדול ביותר בישראל, הנדל"ן ויוחזרו לכלל האזרחים.

ההנחה הבסיסית היא ש-UBI אינו "כסף חדש" שמוזרם למערכת, אלא ארגון מחדש של העושר הקיים, תוך שילוב האזרחים בהצלחה הטכנולוגית.

2. UBI וקריסת מודל "משק הבית הגדול"

זהו הניתוח הקריטי ביותר להבנת שוק הנדל"ן,
משקי בית בישראל, בהם מספר הדיירים גדול הם לא עניין תרבותי אלא תוצאה של אילוץ כלכלי.

בתקופה בה מאוד קשה לעמוד בעלויות אחזקת דירה באופן עצמאי, נאלצים צעירים להמשיך להתגורר עם הוריהם, גם בשנות ב-40 לחייהם, ובמקרה הטוב לצאת לשכור חדר בדירת שותפים גדולה.

2.1. הזינוק בביקוש ליחידות עצמאיות

UBI ישנה את הכלל הזה מקצה לקצה, הזרמת סכום קבוע, גם אם צנוע, לכל אזרח מבוגר, תעניק לו בטחון כלכלי וכוח רכישה עצמאי בשוק השכירות.

קבוצת אוכלוסייה	המצב הנוכחי (אילוץ)	המצב העתידי (בחירה עם UBI)	פוטנציאל לזינוק בביקוש
צעירים (20-30)	נשארים בבית ההורים, חולקים דירות שותפים בצפיפות.	יכולים לממן יחידת סטודיו/חדר משלהם ככניסה לשוק.	+150,000 יחידות
מבוגרים/גרושים	שותפים לדירות, או נתמכים כלכלית על ידי ילדיהם.	יכולים לשכור דירה קומפקטית ולשמור על פרטיות.	+100,000 יחידות
קשישים ופנסיונרים	נאלצים למכור נכס או לעבור למסגרות צפופות.	יכולים לשמור על עצמאות בדירת 2 חדרים קטנה יותר.	+50,000 יחידות
יוצרים/עובדים מרחוק	משלבים עבודה ומגורים בצפיפות.	שוכרים יחידה נפרדת (סטודיו/עבודה) או דירה משולבת.	+30,000 יחידות

UBI יביא לפירוק משקי הבית הגדולים, כשזוגות פרודים, צעירים שרוצים לצאת לעצמאות מוקדמת, ומבוגרים שרוצים פרטיות, יעברו למשקי בית נפרדים.

גל זה, המייצג מאות אלפי משקי בית חדשים תוך שנים ספורות, ידרוש היצע דיור שאינו קיים כרגע.

2.2. הנדל"ן כספק שירות לחירות אישית

במציאות בה קיימת הכנסה בסיסית אוניברסלית, שוק הנדל"ן יעבור שינוי פילוסופי, דירה קטנה לא תהיה סתם נכס נדל"ני, אלא תהפוך לפלטפורמה ליצירת חופש אישי.

פרטיות – המרחב האישי יהפוך להיות בר השגה.
לחץ כלכלי נמוך – שכר דירה של דירה קטנה (2,500-4,000 ש"ח) יהפוך להיות נגיש באמצעות התבססות על UBI ועבודה גמישה או חלקית.
הפניית משאבים להתפתחות אישית – במקום להשקיע את כל המשאבים בשכר דירה יקר, אנשים יתפנו להשקיע בעצמם, בהשכלה, יצירה, תחביבים ופיתוח אישי.

3. פיצול דירות כמענה אולטימטיבי למשבר

נוכח הזינוק הדרמטי בביקוש ליחידות קטנות, ועל אחת כמה וכמה, כשתהליכי התכנון והבנייה בישראל אורכים שנים רבות, המדינה לא תוכל להגיב באמצעות בנייה חדשה בלבד, ויידרש מענה מהיר למשבר.

דירת אלכסון היא לא תמיד אסון

3.1. היתרון הפיננסי של יצירת יחידות חדשות

פיצול דירות מציע את הפתרון המהיר, המשתלם והיעיל ביותר לבעיית ההיצע, הוא מאפשר הכפלה או שילוש של מספר יחידות הדיור בנכס קיים, בתוך פרק זמן קצר (חודש וחצי עבודה):

החזר השקעה מהיר (ROI) – במקום להשכיר דירה גדולה אחת כ 4 חדרים, ניתן לייצר מהדירה שכירות חודשית כפולה או משולשת על 2-3 יחידות קומפקטיות, הפיצול ייצר תשואה משמעותית.
ביקוש גבוה וקשיח – בשוק שבו כל יחידת סטודיו הופכת למבוקשת, נכס מפוצל לדירות קטנות יהנה מביקוש יציב, ולא יהיה חשוף לתנודתיות של שוק הדירות הגדולות.
סיכון מופחת – הגבייה המבוססת על שוכרים יחידים שימומנו בחלקם על ידי המדינה (UBI), תעניק בטחון, וודאות, ויציבות בגביית שכר הדירה.

3.2. הטבות רגולטוריות צפויות

ככל שהביקוש ליחידות קטנות יעלה באופן קיצוני, הרשויות המקומיות והממשלה יאלצו להקל על הרגולציה המגבילה את פיצול הדירות:

הקלת חוקי תכנון ובנייה – מעבר לתמיכה אקטיבית בפיצול (בכפוף לתקנים בטיחותיים), הרשויות ימשיכו להתגמש ולאמץ תקנות שיאפשרו פיצול של דירות קיימות מעל גודל מסוים, כדי להקטין את הלחץ על השוק.
הסדרת "מיקרו-דירות" – תקנים לדירות סטודיו קומפקטיות (20-30 מ"ר), כולל דרישות מינימליות למטבחון, שירותים ואזור שינה, יוסדרו ויהפכו את הפיצול לסטנדרט בטוח וחוקי.
מיסוי מעודד – ינתנו תמריצים רגולטוריים (כמו הפחתות ארנונה) למשקיעים שיפצלו דירות במטרה להשכירן במחירים מופחתים לצעירים או מבוגרים.

המהלך הזה הופך את המומחיות בפיצול דירות מ"פתרון נישתי" לחלק חשוב, אינטגרלי ונדרש בשרשרת האספקה של הדיור בישראל.

4. המטבעות החדשים של שוק הבעלות והפריפריה

השפעת ה-UBI לא תוגבל לשוק השכירות, היא תשנה גם את מפת הבעלות והמגורים בארץ.

4.1. UBI כמנוף משכנתא עבור רכישת דירות

הכנסה אוניברסלית בסיסית תהפוך להכנסה קבועה ובטוחה עבור המערכת הבנקאית.

שיפור יחס ההכנסה-הוצאה – UBI ישפר משמעותית את כושר ההחזר של הלווה, הוא יחשב כ"הכנסת בסיס" עליה ניתן יהיה לבנות את יכולת לקיחת המשכנתא.

4.2. דירות בפריפריה מול דירות במרכז

ההכנסה הבסיסית תשחרר את רוב העובדים מהצורך הבלעדי לעבוד רק במרכז הארץ.

אם UBI מכסה את רוב צרכי הקיום הבסיסיים, עובדים רבים יוכלו להרשות לעצמם להתנתק גיאוגרפית.

המגמה	הכוח המניע (UBI)	השפעה על הנדל"ן
משיכה לפריפריה	שכר דירה נמוך יותר בפריפריה + יציבות UBI = איכות חיים גבוהה יותר (פנאי, מרחב).	גידול מואץ בביקוש לדירות קטנות בערים כמו באר שבע, עפולה וחיפה.
כוח משיכה למרכז	חיי תרבות, חשיפה להזדמנויות יצירה וחיבורים חברתיים.	המשך הביקוש לדירות סטודיו זולות ככל הניתן במרכזים האורבניים (תל אביב, ירושלים).

UBI לא ירוקן את המרכז, אך יזרים דם חדש לערים בפריפריה, ויוביל לגידול במשקי הבית העצמאיים בכל רחבי הארץ, מה שיחזק את הביקוש לדירות וליחידות קטנות וגמישות בפרט.

5. סיכום ותחזית עבור ישראל 2035 בעידן ה-UBI

המעבר ל-UBI לא יהיה תהליך של יום אחד, אך כדאי להתכונן אליו במיוחד כהשפעותיו המקדימות (עקב עליית האוטומציה) כבר ניכרות.

תחזית הנדל"ן הישראלי לשנת 2035:

שינוי מודל ההשכרה – שוק השכירות יעבור ממודל של חוזים ארוכי טווח לדירות גדולות ויקרות, למודל של שכירות יציבה ליחידות קומפקטיות, אטרקטיביות ומאובזרות.
הון משקיעים – מוסדות ומשקיעים פרטיים יעבירו את המיקוד שלהם מרכישת קרקעות יקרות ליצירת יחידות מגורים קטנות (Micro-Living) בנכסים קיימים.
התחדשות עירונית דירתית – הפיכת דירות רבות מיושנות ומוזנחות, שלא שופצו בשל אי התכנות כלכלית, לחדישות, ואטרקטיביות.

הכנסה אוניברסלית בסיסית הולכת לשנות את כללי המשחק בעולם ובישראל בפרט, כששוק הנדל"ן העתידי יתבסס על עצמאות, יעילות, וחדשנות.

המומחיות בפיצול דירות והשקעה ממוקדת בדירות קטנות אינה טרנד חולף, אלא צורך אסטרטגי בלתי נמנע לעתיד הכלכלי של ישראל.

שאלות נפוצות (FAQ) על UBI ושוק הנדל"ן בישראל

1. האם UBI לא יגרום לאינפלציה ולעליית מחירי הדיור?

תשובה – הטיעון שהזרמת כסף קבועה (UBI) תגרום לעלייה בביקוש לדירות, וכיוון שההיצע קשיח, המחירים יעלו איננו מדויק.

מאחר ו-UBI גורם לעלייה בביקוש ליחידות דיור, המפתח לנטרול האינפלציה הוא הגדלת ההיצע של יחידות הדיור ולאו דווקא הדירות.

ככל שיותר משקיעים יפצלו דירות (הגדלה מיידית של היצע יחידות), הלחץ על מחירי השכירות של יחידות קטנות יתמתן, והלחץ האינפלציוני יחול בעיקר על דירות גדולות יחסית, אך ייבלם על ידי המהירות שבה ניתן לייצר יחידות חדשות באמצעות פיצול דירות.

2. האם יש דוגמאות בעולם ליישום UBI והשפעתו על דיור?

תשובה – מודל UBI מלא טרם יושם במדינה מערבית גדולה, אך יחד עם זאת, פיילוטים קטנים (כמו בפינלנד וארה"ב) הראו יציבות פיננסית מוגברת, ושיפור הבריאות הנפשית. ניתוח ההשפעה על הנדל"ן מתבססת על עקרונות כלכליים-חברתיים, כשכל הגדלה של יציבות כלכלית בקבוצות חלשות מובילה מיד לרצון לעצמאות דיור (לעזוב את הבית הצפוף), ולכן גם במקרה הישראלי, בשל הצפיפות ויוקר הדיור, הרצון להתגורר ביחידת דיור עצמאית, צפוי להיות קיצוני במיוחד.

3. האם פיצול דירות הוא חוקי? ומהו הסיכון הרגולטורי?

תשובה – נכון להיום, פיצול דירות נתקל בקשיים רגולטוריים כבדים ואף נחשב כלא חוקי באזורים מבוקשים רבים בארץ, אך זוהי נקודת המפתח, הלחץ הציבורי והכלכלי-חברתי (הצורך בפתרון דיור דחוף לעשרות אלפים) יכפה על הרגולציה להשתנות, כשהמשקיע הנבון כבר מזהה את הטרנד וכבר פועל בכיוון.

4. איזה סוג של דירה כדאי לחפש לפיצול לקראת עידן UBI?

תשובה – מומלץ לחפש דירות ישנות, במיקומים מרכזיים (אורבניים) או בפריפריה הנגישה לתחבורה ציבורית, כשהדגש הוא על דירות 4-5 חדרים מעל 90 מ"ר (כדי שתהיה גמישות ל2-3 יחידות דיור נפרדות).

***

אם יש לכם נכס שדורש חשיבה אחרת, או שאתם לקראת רכישה ורוצים לוודא שאתם ממקסמים את הפוטנציאל, מוזמנים לחייג – 0544790760

***

* אין באמור בטקסט זה להוות ייעוץ משפטי או כלכלי או המלצה לבצע כל פעולה, חלוקה או פיצול דירה בניגוד לחוק, אלא להציג את המציאות הקיימת ואת האפשרויות לאופטימיזציה של שטחי הבית הלא מנוצלים על ידי יצירת יחידות מגורים משניות.

* בהתאם לתיקון 116 לחוק התכנון והבניה, מובהר למען הסר ספק, כי על הלקוח בלבד מוטלת החובה לדאוג להוצאת ההיתר באמצעות בעלי המקצוע הרלוונטיים וכי מטרת המאמר להעשיר את הקורא ותו לא.