יחידת דיור

יחידת דיור
יחידת דיור

יחידת דיור בדירה קיימת?

כמעט בכל דירה קיימת ניתן לתכנן יחידת דיור להשכרה או יחידת דיור לטובת מגורי ילדיכם הבוגרים.

כפועל יוצא של עליית מחירי הדירות והשכירויות, נאלצים הורים רבים לסייע לילדיהם הבוגרים על ידי תכנון יחידת דיור בתוך דירתם הקיימת.

ישנם אחרים שמתכננים ובונים יחידת דיור מתוך רצון להפיק הכנסה צדדית משטח דירתי לא מנוצל.

יחידת דיור במרתף הבית?

המרתף הופך לאחד החדרים המבוקשים והאטרקטיביים בבית, כשרבים מבקשים להסב אותו ליחידת דיור נפרדת, לצורכי השכרה לזוגות צעירים, או ליצירת יחידה עצמאית לילדיהם הגדולים.

חלוקת חלל המרתף ליחידת דיור למגורים דורשת התייחסות לחלונות המרתף ולמיקום המדרגות המובילות אליו.

יחידת הדיור צריכה להיות מורכבת משלושה חללים נפרדים: חדר שינה, חדר רחצה וחלל ציבורי ובו מטבחון וחדר מגורים/סלון.

יחידת דיור בדירה או דירת מגורים סטנדרטית?

מצד אחד נמצאים שוכרי הדירות, שמעוניינים לשלם כמה שפחות גם אם יקבלו בתמורה דירה קטנה יותר.

מצד שני נמצאים בעלי הדירות, עבורם פיצול הדירה ליחידות דיור מקנה רווח גבוה יותר בהשוואה להשכרת הדירה בשלמותה.

התשואה השנתית ממוצעת על השכרת דירת מגורים רגילה שלא פוצלה, סובבת סביב ה 3%. בעוד שחלוקת הדירה לדירות נפרדות מאפשרת להגיע לתשואה של 6%

יחידת דיור נפרדות בדירה, מה החוק אומר?

לפי חוק התכנון והבנייה, שינוי מספר יחידות דיור בתוך יחידת דיור אחת טעון היתר מהרשות המקומית.  

אחת השיטות לעקוף את הצורך בהיתר היא "התחכמות" של היזמים, כך שהחלוקה שהם מבצעים לדירה לא מלאה: הם משאירים חלקים משותפים, ומנסים לטעון כי הדירה הושכרה לכמה שוכרים שונים, אך עדיין שומרת על המהות של דירת מגורים אחת שלמה.

יחידת דיור עבור הילד המתבגר, האם יש חשיבות לקשר המשפחתי בין הדיירים?

כאשר היחידות משמשות כדירות נפרדות לחלוטין אחת מהשנייה, ואין קשר בין הדיירים השונים, עלול בית המשפט למצוא את החלוקה כלא חוקית.

מבחן השימוש ביחידת הדיור הוא מדד חשוב ולכן מצב שבו מחליטה משפחה לשנות את התכנון הפנימי של הדירה, באופן שלכל ילד מתבגר יוצמדו שירותים ומטבחון לחדר המגורים, מתקבל בדרך כלל בהבנה על ידי הרשויות.

מה צופן העתיד עבור יחידות הדיור?

גישתן של הרשויות כבר השתנתה והמדינה כבר אישרה בוועדת השרים לענייני חקיקה חלוקת ופיצול דירות צמודות קרקע ללא היתר בנייה, וכעת בשנת 2020, יהדות התורה דוחפת לאשר את הצעת חוק התכנון והבנייה (תיקון – פיצול דירות ) הוראת שעה – התש"ף 2020.

הצעה חשובה זו, תאפשר פיצול דירות בבנייני מגורים שגודלן מעל 100 מ"ר ללא צורך בהיתר בנייה ובפטור מתשלום היטל השבחה.

בדירה מפוצלת עם יותר מיחידת דיור אחת, כמות הדיירים גדולה…

הרי ברור שדירה רגילה בה גרים זוג + 5 ילדים מרעישה יותר מדירה מחולקת ליחידות דיור ומאכלסת 3 אנשי הייטק שיוצאים ב 8 בבוקר וחוזרים ב 2000 בערב.

יש מחסור בחנייה, בגלל יחידות הדיור ברחוב…

הרי אין מגבלה חוקית למספר המכוניות שרשאית כל משפחה להחזיק.
האם יש הבדל אם גרים שלושה שותפים בדירה סטנדרטית שלכל אחד מכונית או שלושה דיירים ב 3 יחידות דיור נפרדות?

פיצול דירה הוא עתיד טוב יותר לדירות הגדולות בישראל!

איך מתחילים…

איתור דירה שתתאים למגורים והקמת יחידת דיור להשכרה או למגורי קרובים

בחיפוש דירה לחלוקה ליחידות דיור להשכרה, יש לנסות לאתר דירה מוזנחת במצב פיזי ירוד ככל האפשר, כך שמחיר הרכישה ההתחלתי יפחת.

במאמר הבא סקרתי את המבחנים, הבדיקות והמאפיינים באמצעותם ניתן לבחון את התאמתה של כל דירה לפיצול והקמת יחידות דיור: איתור דירה לפיצול.

כשניגשים לתכנון ולביצוע, מומלץ להימנע מהשקעת יתר בחומרים וברהיטים יוקרתיים ולא הכרחיים, אלא להשקיע בתכנון פרקטי, פונקציונאלי ומתאים. 

בחירת מתכנן יחידת דיור:

פנו למתכנן פנים מומלץ או מעצב פנים עם ניסיון בתכנון יחידות דיור וצאו אתו לדרך.

בניית יחידת דיור באופן מהיר ושקט:

יש לבצע את השיפוץ כך שלא יפריע למנוחת השכנים בבניין.

סיימו את מהלך השיפוץ מהר ככל הניתן, הקטינו את מפגעי הרעש והפסולת בבניין ואל תאפשרו לקבלן לעבוד בשעות המנוחה המקובלות.

שמירה על יחסים טובים עם השכנים:

שלם ראשון את הוועד, דאג ליחסי שכנות טובים, תשקיע גם ברכוש המשותף.

העשרת הידע בתחום:

פיצול דירות – שאלות ותשובות בנושא החם שמעניין את כולם

לסיכום,

יחידת דיור בדירתכם או בביתכם תהווה השקעה כלכלית נבונה, כפתרון מגורים חינמי לילדיכם הבוגרים או להכנסה משמעותית מהשכרת יחידת הדיור.

לאוכלוסייה המבוגרת של בעלי הדירות, אלה שילדיהם נישאו ועזבו את הקן או אלה שילדיהם אינם מסוגלים לרכוש דירה למגורים, הדירה היא הנכס המשמעותי שברשותם ולעיתים הביטחון הכלכלי היחיד.

לרבים מהמבוגרים אף אין קרן פנסיה.

יחידת דיור מושכרת, תספק הכנסה צנועה נוספת לבעל הדירה ומקום מגורים סימפטי לדייר השוכר.

לחלופין, בניית יחידת דיור בדירת ההורים הקיימת, כפתרון מגורים עם פרטיות מלאה לילדיהם הבוגרים של בעלי הדירה, תיתן דחיפה כלכלית חשובה ומשמעותית לכל זוג צעיר בתחילת דרכו!  

הרעיון מעניין אתכם? מעוניינים ללמוד על נושא פיצולי הדירות?

שנתחיל לתכנן יחידת דיור?

***

אני זמין לכל שאלה,

הקליקו עכשיו לייעוץ חינם: 0544-790760

***

* אין באמור במאמר זה להוות ייעוץ משפטי או המלצה לבצע חלוקה או פיצול דירה בניגוד לחוק, אלא להציג את המציאות הקיימת ואת האפשרויות לאופטימיזציה של שטחי הבית הלא מנוצלים על ידי יצירת יחידות מגורים משניות.
* בהתאם לתיקון 116 לחוק התכנון והבניה, מובהר למען הסר ספק, כי על הלקוח בלבד מוטלת החובה לדאוג להוצאת ההיתר באמצעות בעלי המקצוע הרלוונטיים וכי פעולתו של המתכנן בפרויקט זה הנה ברמת עיצוב ותכנון פנים טכני בלבד, ועל כן על הלקוח לדאוג לעריכת הבקשה להיתר.