פיצול דירה בישראל, מוכר כהזדמנות לייצר תשואה משמעותית, אך לאחרונה למדתי שהאמת הזו חוצה יבשות ופרויקטים.
גם כשהתשואה מעולה, רובינו נשמח לתשואה גבוהה יותר, אבל בלא מעט מקרים, התכנון הבסיסי שמוצע לנו, הוא ללא מעוף, ומציג לא רק בזבוז של שטח, אלא בזבוז של כסף, תשואה עתידית פוטנציאלית, והתפשרות.
בשנים האחרונות, רוכשי הדירות, כבר לא מוכנים להסתפק ב"בסדר", ומעוניינים בפתרון יצירתי שממקסם את פוטנציאל הדירה בכל פרמטר.
פיצול דירה בתאילנד?
אז בחזרה לנושא המאמר, לפני מספר שבועות, קיבלתי שיחת טלפון יוצאת דופן, על הקו היה לקוח שכבר תיכננתי עבורו בעבר פיצול דירה, הבחור הוא משקיע נדל"ן משופשף ומהיר החלטה, שגם בזמן שהוא עושה בטן גב בתאילנד, הוא לא נח לרגע, יצא שהוא ראה פרויקט בנייה יוקרתי באי קופנגן או בעצם פנגן, והחליט בספונטניות, להתחדש בדירה בפרויקט.
ללקוח הזה לא הספיק שהבית ייראה יפה, הוא היה חייב לוודא שהנדל"ן שהוא קונה ייצר לו תועלת מוכחת וערך כלכלי גבוה משמעותית מעלות ההשקעה.
הדירה, בגודל נדיב של כ-140 מ"ר ובתצורת 4 חדרים, נראתה על הנייר כמו עסקת חלומות, אבל ללקוח שלי, שרגיל לראיית ה-Value For Money הבלתי מתפשרת שהבאתי לשולחן בפרויקטים קודמים שלנו, משהו הרגיש לא מספיק טוב. אז הוא חייג אליי בוואטסאפ, ואמר לי ישר "עדי, אני קונה דירה באיים, התכנון לא אופטימלי, והבזבוז חוגג, צריך שתכין לי פתרון שאוכל להציג למנהל המכירות כדי שאוכל להוציא מהם הבטחה לשינויי קבלן חינם לפני שאני חותם על עסקת הרכישה".
מאחר והוסבר לי שהעניין דחוף, ומהווה "go-no-go" לכניסה לפרויקט, כלומר אם אאשר פיצול דירה, זה יגרום לו לרכוש ואם אומר לו שאין אפשרות, הוא יוותר על הרכישה, הזדרזתי לעיין בתכנון של האדריכל התאילנדי, והגעתי למסקנה, שבאמצעות פיצול הדירה נוכל בקלות להפוך את הנכס מנכס תשואה סולידי, למכונה משומנת שמייצרת תשואה כפולה, ובטחון כלכלי גבוה יותר.
חוץ מפיצול הדירה והגדלת התשואה, אנחנו בעצם מייצרים בידול של הדירות שלו מול כל שאר הדיחרות בפרויקט, הלקוח שלי יהיה היחיד שלו 2 דירות קטנות יוצאות דופן בפרויקט שכל כולו דירות זהות, גדולות, יקרות ולא פרקטיות.
זה יבטיח שהדירות שלו יהיו הרבה יותר אטרקטיביות משאר דירות הפרויקט, מה שבוודאות יקל להשכירן וליהנות משכירות עקבית לאורך זמן.
פיצול דירה – לפני ואחרי – התכנון שהכפיל למשקיע את התשואה מהנכס
כדי להבין את גודל הפער בין תכנון 'רגיל' לבין תכנון שמייצר ערך, אין דרך טובה יותר מלהציג את העובדות בשטח, או במקרה שלנו בתוכנית.
כשבחנתי את תוכנית 4 החדרים המקורית (140 מ"ר), ראיתי פוטנציאל אדיר שהתבזבז ללא מחשבה על גמישות או תשואה, והשינוי שבעצם הצעתי הוא להפוך את הדירה לשתי יחידות של 3 חדרים ו-2 חדרי רחצה כל אחת.
הדירה המקורית – כפי שתוכננה על ידי האדריכל התאילנדי – 4 חדרים, 140 מ"ר (ה"לפני")
אפשר גם בעין לא מקצועית, להתרשם שמדובר בשטח נדל"ני מבוזבז על חלל ציבורי (סלון, מטבח) גדול מדי, חדרי שינה ענקיים ללא פרופורציה (אין צורך להשאיר יותר מ-80 ס"מ מעברים מסביב למיטה זוגית גדולה, מעבר לזה זה פשוט בזבוז משווע), חדר הרחצה בסוויטת ההורים משמאל למטה, לא מתוכנן נכון, העמדת הריהוט בחדר השינה התחתון השמאלי, לא נכונה מבחינה אנרגטית (פאנג-שוואי).
פיצול דירה ל 2 יחידות של 3 חדרים, 140 מ"ר (ה"אחרי") – הדמייה מהירה ללקוח
ההדמייה שצירפתי היא הדמייה ראשונית לפיצול הדירה, שסופקה במהירות ללקוח כדי להקל על המחשת הפיצול.
גם אלו מבינכם שלא מעיינים בתשריטי פיצול דירה באופן קבוע, יכולים להבחין שהשטח הנדלנ"י מנוצל עד הס"מ האחרון.
ניתן לראות שפיצול הדירה הגדולה, יצר 2 דירות של 70 מ"ר כל אחת, כל החללים סופר פרקטיים, מפנקים ופונקציונאליים, כל יחידה עצמאית ובעלת מפרט פרימיום שמכפיל את פוטנציאל ההשכרה, סלון רחב ידיים, נישת ענקית לאחסון, מכונת כביסה, מייבש, ועוד…
חדר שינה הורים מפנק, חדר הילדים מאפשר ל-2 ילדים להתפנק בכייף באמצעות שימוש במיטת קומתיים מגניבה.
רוצים לדעת אם הדירה שלכם מתאימה לפיצול? הקליקו וחייגו 0544790760
אז למה בעצם שווה לשלם שוב על תכנון מחדש?
אני נתקל במקרים כאלה כמעט מדי יום, משרדי אדריכלים מנוסים וגדולים ששמם הולך לפניהם, מייצרים תוכניות פשוט לא מספיק טובות, למה זה קורה?
התשובה פשוטה: רוב המתכננים בישראל וגם בעולם מסתבר, לא משקיעים מחשבה, כי לא חייב, הם כל כך מוכרים וידועים שאנשים סומכים עליהם ומגיעים אליהם "על אוטומט" וזה מוביל לכך שהם מתמקדים בעיקר באסתטיקה ובשמירה על תכנון שמרני וסטנדרטי כמו שלמדו באוניברסיטה, שמרנות זו גישה חשובה אבל היא היום היא כבר לא מספיק טובה, היא לא מספקת את הערך המוסף (added value) הנדרש ללקוח.
שלושת עמודי התווך של תכנון שיוצר ערך (Value For Money)
כשאני ניגש לתכנן עבור לקוח, אני לא רואה רק דירה אסתטית ומרשימה, אני רואה פרקטיקה, יעילות, איכות חיים, אבל גם ניצול מקסימלי וחכם שיספק ללקוח תשואה, אושר, שקט נפשי ואיכות חיים.
ולכן התכנון שלי נשען על שלושה עקרונות ברזל:
- למקסם את הערך הכלכלי – האם התכנון שלי מנצל כל סנטימטר כדי להעלות את שווי הנכס? במקרה של תאילנד, פיצול הדירה לשתי יחידות מכפיל את פוטנציאל ההכנסה משכר דירה.
- להציג פרקטיות ותחכום – האם התכנון שלי מספק פתרון יעיל, הגיוני ופשוט למי שיתגורר בדירה? הערך הנוצר מהתכנון חייב להיות ברור, וגבוה משמעותית מעלות ההשקעה הכספית הנלווית לביצוע.
- לתכנן תכנון על זמני – האם תכננתי תכנון מקצועי ומדויק תוך מחשבה על עתיד הדירה, והשינויים הצפויים, בשימוש, בצרכי הלקוח? האם התכנון שלי יאפשר מודולריות גמישות בכל תסריט שימוש בדירה שיידרש בהמשך הדרך.
תכנון מבוסס ערך לא עולה כסף, הוא מכניס כסף, ומוודא שההשקעה הכספית בשיפוץ או בבנייה תחזיר את עצמה ב-ROI גבוה ומוכח. זו הגישה שמחזירה אליי לקוחות שוב ושוב, ומסתבר שהיא נדרשת גם במרחק אלפי קילומטרים.
איך לבצע פיצול דירה חכם?
פיצול דירה הוא לא רק להרים קירות וליצור חללים, מדובר במבצע תכנוני שמתבסס על נסיון רב, יצירתיות, והבנה עמוקה של צרכים פונקציונליים, דרישות רגולטוריות מקומיות (גם אם זה בתאילנד – צריך לחשוב על תשתיות!), ובעיקר: יצירת שתי יחידות עצמאיות לחלוטין, שכל אחת מהן מחזיקה בערך עצמי גבוה.
במקרה של קופנגן, הדירה הראשונית, למרות גודלה, סבלה ממבנה "מנופח" עם שטחי מעבר גדולים מדי וניצול שטח לקוי בחדרי השינה ובסלון, זהו תכנון לא חכם ולא פרקטי, בלשון המעטה.
תכנון הדירות החדשות, איך לייצר ערך מירבי
המשימה הייתה ברורה: לייצר שתי דירות סימטריות ואיכותיות, שכל אחת מהן יכולה לעמוד בפני עצמה מבחינת כניסה נפרדת, תשתית נפרדת (חשמל, מים, ביוב), ואזורי פרטיות מוחלטים. זהו הלב של תכנון מיקרו דירות שמבוצע לרוב עבור משקיעי נדל"ן ולקוחות פרטיים.
הנה שלושת המהלכים המרכזיים שביצעתי:
- פיצול חכם של הדירות: העמדת חללי הדירות השונות באופן כזה שלא יגרמו הפרעות אקוסטיות בין הדירות, העמדת מטבחים רחוקה מהקיר המשותף, הצמד חדרי רחצה אחד לשני כדי לאפשר העברת תשתיות ניקוז והזנה באופן יעיל.
- יצירת "אפקט ה-3 חדרים": כל יחידה תוכננה לכלול שני חדרי שינה + חלל אירוח פתוח (סלון + מטבח) שפונקציונלית בשימוש בספה נפתחת יכול לתפקד כחדר שינה שלישי, כשברור לכל מי שהיה בתאילנד, שיחידה של 3 חדרים באיים, תהיה אטרקטיבית יותר לשוכרים מאשר יחידת 4 חדרים גדולה ומסורבלת.
- מפרט פרימיום: למרות שמדובר ב-2 דירות 3 חדרים, באמצעות פיצול דירה יצירתי, הקפדתי לשמר ולא לוותר על סוויטת ההורים המשולבת עם חדר רחצה פרטי, שבעצם מהווה מפרט פרימיום שמקפיץ את אטרקטיביות הדירות המפוצלות ואת השכירות שניתן לדרוש עבורן.
מעט יצירתיות מאפשרת להגדיל את מספר החדרים, להכפיל את מספר הדירות, ולייצר גם בפרויקט סטנדרטי ומשעמם בסוף העולם, מוצר שנחשב נדיר ושונה מנוף הדירות באזור בו הוא נמצא, וזהו בעצם סוד השבחת הנכסים.
טבלת השוואה: 4 חדרים (לפני) מול 2 יחידות של 3 חדרים (אחרי)
| קריטריון | תכנון מקורי (4 חדרים) | תכנון חדש (2×3 חדרים) | הערך המוסף (ROI) |
| מספר יחידות מגורים | 1 | 2 | הכפלת פוטנציאל ההשכרה |
| מספר חדרי שינה | 4 | 4 (2 בכל יחידה) | ניצול יעיל יותר של השטח |
| מספר חדרי רחצה | 2 | 4 (2 בכל יחידה) | מפרט פרימיום, שווי שכירות גבוה יותר |
| גמישות שימוש לבעלים | או מגורים, או השכרה מלאה. | מגורים ביחידה אחת, והכנסה קבועה מהשנייה. | |
| שווי נדל"ני (הערכה) | X | X + עלייה דרסטית של עשרות אחוזים | השבחה יצירתית שמתורגמת למאות אלפי שקלים או מליוני באט תאילנדי |
נקודת המבט ההיברידית של משקיע נדל"ן ומתכנן פנים
הייתי עד למקרים רבים בהם תכנון יצירתי גורם ללקוחות להתלהבות יוצאת דופן, ולהרגיש כל כך מרוצים וגאים על ההשקעה הנבונה, שעוד לפני סיום הפרויקט, הם כבר מחפשים דירה נוספת לרכישה והופכים להיות לקוחות חוזרים.
הסיבה לכך שאיך שהלקוח מקופנגן ראה את הפרויקט, קפצתי לו לראש והוא ייצר איתי קשר שוב, ושילם לי עבור התכנון, למרות שאני די בטוח שהוא יכל לשנות את התכנון עם אדריכל החברה התאילנדית בחינם, היא ההבנה שאיכות התכנון משפיעה משמעותית על איכות התוצרים (דמי שכירות, שוכרים טובים ונאמנים, עליית ערך, ביקוש קשיח) שיופקו מהנכס.
כמי שהגיע לעולם תכנון הפנים מעולם השקעות הנדל"ן, נקודת המבט שלי שונה לגמרי, אפשר לומר 'חיווט' שונה. אני רואה כל פרויקט כמערכת לוגית שחייבת לעבוד ביעילות מקסימלית.
כשאני מתכנן, אני עושה את זה גם מנקודת המבט של תכנון שעונה על דרישות הלקוח וגם מנקודת המבט של מי שאמור להוציא את הכסף מהכיס, ולשלם על ביצוע התכנון שיצרתי.
שלושה שיעורים שלמדתי בתור גם מתכנן וגם משקיע
- האדריכלות השמרנית לא תמיד מביאה ערך – במקרה של קופנגן, התכנון "האדריכלי" יפה, אבל לא יעיל. לפעמים צריך לשכוח מ'ווֹאוּ' ולהתמקד ב'כמה זה יכניס לי'. היכולת שלי לבחון כל תוכנית כלקוח פוטנציאלי (הגישה ההיברידית) מבטיחה שכל החלטה תכנונית משרתת גם את הכיס ואיכות החיים של הלקוח.
- מהירות תגובה = כסף – בעולם הנדל"ן, כל יום שווה כסף, יכולת התגובה המהירה שלי, כמו המקרה הזה לייצר תוכנית חדשה, ואפילו הדמיה מפורטת ומדויקת במהירות, משמעותה שהלקוח יכול לקבל החלטה נכונה, לרכוש את הדירה בחו"ל, או לחילופין להחליט לרדת מהעסקה, במידה ומגיעים אלי כשהפטיש כבר באוויר, אז לוודא שהעבודה באתר לא מתעכבת יותר ממה שנדרש בגלל שמשרד האדריכלים הגדול לא גמיש מספיק.
- אין דבר כזה אי אפשר- אין דירה שאי אפשר לשפר אותה, ולייעל בה את התכנון, דוגמאות רבות, ניתן לראות בקטגוריית פיצולי דירה באתר שלי.
רוצים לדעת אם הדירה שלכם מתאימה לפיצול? הקליקו וחייגו 0544790760
שלוש דרכים להפוך "דירה לקויה" למכונת השבחה
אחת המומחיות הייחודיות שלי היא השבחת דירות לקויות – דירות ישנות, עם תכנון מיושן או פגמים מבניים. הרעיון הוא להשתמש בחשיבה יצירתית כדי לתקן לא רק את הפגם, אלא להפוך אותו ליתרון שמעלה את שווי הנכס. אני מאמין שהכרות עמוקה עם עולם הנדל"ן העסקי וחשיבה יצירתית הם המפתחות להצלחה בכל פרויקט.
1. ניתוח דלתא (ההפרש): איפה נמצא הכסף?
משקיעי נדל"ן מתייעצים איתי רגע לפני רכישה כדי שאבחן את הדירה ואת הפוטנציאל הגלום בה. אני קורא לזה ניתוח דלתא, מה ההפרש בין שווי הדירה לפני ביצועו של הפתרון התכנוני שלי, לבין שוויה אחריו? אני מוודא תמיד שפער זה יהיה גבוה משמעותית מעלות השיפוץ.
שיעור למשקיע !
לפני כשנה, הוספתי למשפחה שמתגוררת כבר 13 שנה בדירה בשכונה הירוקה בכפר סבא, חדר שינה נוסף (עם חלונות) בתוך חלל הדירה הקיימת שלו, על חשבון שטח מבוזבז בחלל הציבורי (הסלון),השיפוץ עלה לו כ-80,000 ש"ח, ולאחר סיומו, לא רק שהלקוח התקשר להודות לי ושלח בקבוק וויסקי, הוא הוסיף ואמר שכעת למרות ש"גנבתי" 10 מ"ר מהסלון, השינוי שביצעתי בהעמדת הריהוט בסלון, הפך את הסלון להרבה יותר נוח עבורם כמשפחה, מאשר הסלון הקודם.
השיפוץ עלה פחות מ 100,000 ש"ח, ובזכותו הדירה הפכה בין רגע מ-5 חדרים ל-6 חדרים, בדיקה שיטחית שהלקוח ביצע, העלתה שבהשכרה יהיה ניתן לקבל עליה 1,000 ש"ח יותר, ובמכירה בקלות ניתן יהיה לדרוש ולקבל 300,000 ש"ח וצפונה…
וזה "בקליפת אגוז" מה שהפך את כל המהלך למשתלם, כשהתחכום שבתכנון, סיפק ללקוח השבחה ברורה ומקסימלית.
2. טיפול בשטחים המתים: הפיכת מסדרונות לחדרי עבודה
שטח מת הוא כסף מת. באופן כללי, פינות שאינן מנוצלות, הם הפוטנציאל הגדול ביותר להשבחה, הדרך היצירתית היא להטמיע פונקציות נחוצות בתוך שטחי המעבר.
בפרויקט קופנגן, במקום מסדרון המוביל לחדרי השינה, תכננתי אחסון עמוק עם נישה בנויה, שיכול לשמש עבור מכונת כביסה, חומרי ניקיון, מזווה וכדומה, או פשוט, פשוט פינת עבודה פונקציונלית עם שולחן וספרייה מעל.
חלל "מת" יכול להפוך לחדר נוסף וחשוב במציאות העבודה מהבית של היום. כך ניתן לתת מענה פרקטי לצרכים משתנים.
3. פיצול יצירתי: לא רק להשכרה, אלא גם למשפחה
פיצול דירות ותכנון מיקרו דירות אינו רק עבור משקיעי נדל"ן שמבקשים הכפלת תשואה, זהו פתרון מעולה ללקוחות פרטיים שמבקשים לייצר פתרון מגורים לילדים הבוגרים שלהם בתוך מתחם הבית, או יחידה להשכרה פסיבית שמכסה את המשכנתא, זה חשיבה מחויבת המציאות בתקופה בה מחירי הנדל"ן כל כך גבוהים.
הפיצול מאפשר גמישות מקסימלית, כשהילדים עוזבים, ניתן להשכיר את היחידה, תכנון חכם מראש, יבטיח שניתן יהיה לאחד את הדירות מחדש בקלות, במידה והצרכים ישתנו בעתיד.
זוהי חשיבה לטווח ארוך שמקנה לכם שקט נפשי.
3 נקודות מפתח להשבחת דירה לקויה:
- מקסם את ה-ROI – וודא שהתכנון מוסיף שווי גבוה מעלות השיפוץ.
- הפוך שטח מת לשימושי -נצל מסדרונות ופינות לטובת פונקציות חיוניות (אחסון, עבודה).
- שקול גמישות פיצול – תכנן מראש אפשרות לפיצול דירה זמני או קבוע כדי להכפיל את פוטנציאל הנכס.
למה תכנון מוקדם הוא מגן ההשקעה שלך?
בעבר חשבו שמעצב פנים נכנס לתמונה רק אחרי שהאדריכל סיים את עבודתו, וכיום מתברר שזו היתה טעות… תכנון פנים מקצועי, יצירתי ומחושב, הוא הלב הפועם של כל שיפוץ או בנייה. שלב התכנון הוא מגן ההשקעה שלכם.
הערך האמיתי של מעצב פנים טוב, אינו רק בסניטריה, בטקסטיל, בצבעים ובחומרים, אלא ביכולת שלו לזהות מראש כשלים תכנוניים ולמנוע אותם.
בניהול פרויקטים, כל שינוי שמתגלה מאוחר עולה כסף רב ומעכב את קבלת התשואה, ולכן חשוב שהמתכנן, יביא לשולחן דיוק מערכתי, בו הוא יוודא כבר בשלב הראשוני, שכל נקודת הזנת מים, נקודת חשמל ומיקום קיר מתוכננים בצורה המתאימה והנכונה ביותר.
הדיוק הזה יבטיח:
- הפחתת עלויות ביצוע: מניעת טעויות יקרות באתר ומניעת שינויים בלתי צפויים.
- קיצור לוחות זמנים: פרויקט מתוכנן היטב מתקדם מהר יותר, לכולם ברור מה נדרש, מה סוכם, ומה התוצאה המיוחלת, אין דבר כזה, לא הבנתי, לא ידעתי, הכל מסונכרן ביום הראשון לפרויקט, פרויקט קצר, שכירות ותשואה מוקדמת.
- מקסימום ROI מההתחלה: כל החלטה תכנונית נבחנת דרך העדשה הכלכלית.
כשאתם יוצאים לתהליך שיפוץ או בנייה, אתם נדרשים להשקיע סכומי כסף עצומים, ותכנון לקוי של הפרויקט יבזבז את הכסף הזה. לכן יש להקפיד לבחור מתכנן פנים מומלץ, יצירתי ומתוחכם, יבטיח שההשקעה שלכם תחזור אליכם ללא עיכובים, וחשוב מכך, תעניק לכם איכות חיים ושקט נפשי.
שאלות ותשובות נפוצות על פיצול דירות והשבחה יצירתית
1. מה זה ROI בשיפוץ ולמה הוא חשוב?
תשובה: ROI הוא ראשי תיבות של Return On Investment (ההחזר על ההשקעה).
בשיפוץ או בבנייה, ה-ROI מציין את הערך הכלכלי המוסף שמקבלים בעקבות השיפוץ, בהשוואה לעלותו.
חשוב מאוד לוודא שהערך החדש (כמו עלייה בשווי הנכס או הכנסה משכר דירה) גבוה משמעותית מעלות השיפוץ ולכן בחירת מתכנן פנים בעל אוריינטציה עסקית, ששם דגש על כך שהתכנון יספק תועלת מוכחת וערך מוסף לנכס, הוא חשוב.
2. האם כל דירה גדולה מתאימה לפיצול לשתי יחידות?
תשובה: לא כל דירה מתאימה, אבל הפוטנציאל לפיצול יצירתי קיים ברוב הדירות הגדולות.
ההתאמה תלויה במספר גורמים: גודל מינימלי מספק, מיקום תשתיות קיימות (כדי לחסוך בעלויות הסטתן), אפשרות ליצירת כניסות נפרדות, והרגולציה המקומית (למרות שבתאילנד התהליך שונה מישראל).
העיקר הוא לייצר פתרון תכנון כמה שיותר מוקדם, המנצל בצורה חכמה את השטח ומקטין את עלות הביצוע, כפי שניתן לראות באינספור דוגמאות באתר שלי.
3. מהם שלושת הדברים הכי חשובים בתכנון חכם כשניגשים לפיצול דירה?
תשובה: בתכנון דירות קטנות או בתהליך פיצול דירה, ההצלחה נמדדת בשלושה עמודי תווך שחייבים להתקיים במקביל כדי למקסם את התשואה ואת שביעות רצון הדיירים:
א. פרקטיות ונגישות: הדירות חייבות להיות קלות לתפעול יומיומי, עם זרימה פונקציונלית חלקה, כך שכל הפונקציות החשובות יהיו קרובות ונגישות לדייר, מה שמבטיח נוחות אולטימטיבית.
ב. יצירת תחושת מרחב: יש לייצר חלל מאוורר ומואר ככל הניתן, תוך שימוש מחושב בצבעים בהירים ובחומרים קלילים שאינם מכבידים על החלל, ובכך לגרום לדירה הקטנה להרגיש גדולה יותר (ומצדיקים שכר דירה גבוה יותר).
ג. עקרון הפרדת ומיקום הפונקציות: בפיצול דירה ובדירות קטנות בכלל, זו חובה המתחילה בתכנון, יש להעמיד את הפונקציות השונות (בישול, שינה, כביסה, רחצה) בסדר אופטימלי כדי למנוע זליגת ריחות ורעשים, ולשלב פתרונות אוורור ואקוסטיקה שיספקו מקסימום שקט, פרטיות ובידוד לכל דירה.
4. איך מתכנן פנים יכול לעזור לי לפני שאני חותם על חוזה רכישה?
תשובה: כדאי להתייעץ איתי רגע לפני חתימה על חוזה רכישה, במיוחד בדירות ישנות או נכסים עם פוטנציאל השבחה. אני יכול לבחון את התוכניות, את הפוטנציאל הגלום בדירה, ולסייע להעריך את עלות השיפוץ הנדרש מול עליית השווי הפוטנציאלית (ה-ROI). חוות הדעת הזו תאפשר לכם לדעת האם העסקה באמת כדאית כלכלית, ומונעת טעויות יקרות.
5. מה מייחד את הגישה שלך משאר המתכננים?
תשובה: הגישה שלי היא היברידית ומתמקדת בערך (Value-Based Selling).
לצד היותי מתכנן מנוסה ששם דגש על אסתטיקה, אני גם משקיע נדל"ן. לכן, אני בוחן כל תוכנית לא רק כמעצב, אלא כמשקיע ששואל: "האם זה יגדיל לי את שווי הנכס ויכניס לי כסף?".
זו הגישה שמכונה "VALUE FOR MONEY" ובמבחן התוצאה היא עובדת.
6. מהו תכנון מיקרו דירות?
תשובה: תכנון מיקרו דירות הוא התמחות בתכנון יחידות מגורים קטנות מאוד (לרוב עד 45 מ"ר) באופן יצירתי וסופר-פרקטי. המטרה היא להכניס את כל הפונקציות של דירה רגילה (מטבח, סלון, חדר שינה, חדר רחצה) לחלל קטן בלי לוותר על נוחות או איכות חיים, זוהי דרך מצוינת להשבחת נכסים על ידי פיצול דירה קיימת או בניית יחידות להשכרה קצרת טווח.
7. האם אפשר לתקן תכנון שגוי שנעשה על ידי אדריכל אחר?
תשובה: כן, בוודאי. זוהי המומחיות שלי.
לקוחות רבים פונים אליי לאחר שכבר שילמו עבור תכנון לאדריכלים אחרים, אבל חשים שהתכנון לא ממקסם את הפוטנציאל. במידה ומדובר על שינוי קטן, אני נותן חוות דעת ללא עלות ומחזיר אותם לטפל בזה מול האדריכל. במידה ונראה שיש צורך אמיתי, אני מבצע ניתוח, תיקון ושיפור של התוכנית הקיימת כדי להגדיל את ה-ROI שיופק מהשיפוץ.
8. איך חשיבה יצירתית מחוץ לקופסה באה לידי ביטוי בתכנון פיצול דירה?
תשובה: חשיבה יצירתית היא היכולת לפתור בעיות תכנוניות מורכבות בדרכים לא קונבנציונליות. בדירות קיימות בהן לא ניתן לפתוח דלת כניסה ראשית נוספת, ובהן לא ניתן לייצר צינור ניקוז 4 צול נוסף וצריך להסתדר עם האילוצים הקיימים בדירה, גם AI לא יעזור, באמצעות ניסיון רב בפיצול דירות, והבנה איך ומה התקנים לגבי שיפועי צנרת ניקוז, אני מתכנן קודם כל את חדרי הרחצה והמטבחים באופן כזה שמאפשר לי לנקז אותם בקלות לתוך הניקוז הראשי של הבניין ללא הסתכנות וסתימות עתידיות, לאחר מכן, אני חייב לייצר כניסות עצמאיות לכל אחת מהדירות תוך ביזבוז מינימלי של שטח עבור הול הכניסה. לעיתים אין אפשרות למקם עוד דודי שמשעל גג הבניין המשותף, ויש צורך לייצר חלל טכני עבור דודי החשמל בהול הכניסה, הדברים שציינתי הם פרומיל מהשיקולים והצרכים שנדרש לפתור באופן יצירתי במהלך פרויקטי פיצול דירה.
9. למה כל שיפוץ או בנייה חייבים להתחיל עם מתכנן פנים מנוסה?
תשובה: מתכנן פנים הוא בעל המקצוע החשוב ביותר בתהליך, הרבה לפני האדריכל או הקבלן. הסיבה היא שהתכנון הוא הבסיס לערך הכלכלי ולנוחות היומיומית שלכם. מתכנן פנים טוב, ובוודאי מתכנן עם רקע עסקי, מבטיח שהחלל ינוצל במקסימום, שה-ROI יהיה גבוה, ושלא תשלמו על טעויות יקרות בהמשך. הוא האחראי לוודא שפיצול הדירה או השבחת הנכס יתבצעו בצורה נכונה ומשתלמת.
סיכום: התכנון ששווה זהב
ערך כלכלי כפול: תכנון יצירתי חייב להגדיל את שווי הנכס באופן מוכח ומשמעותי.
בפיצול דירה בקופנגן, הפיצול הכפיל את פוטנציאל התשואה והפך את הדירה ממגורים יוקרתיים למכונה פיננסית.
התייחסות היברידית: כמתכנן ומשקיע נדל"ן אני מביט דרך נקודת מבט ייחודית, ששמה את ה-ROI ואת הפרקטיות בראש סדר העדיפויות, הרבה לפני האסתטיקה.
זו הגישה ההיברידית שחוסכת לכם כסף.
השבחה במקום בזבוז: תכנון מחודש של דירות לקויות, חללים קטנים או תוכניות שגויות אינו בזבוז כסף, אלא השקעה מניבה שמגינה על הלקוח מטעויות יקרות ומבטיחה שקט נפשי.
אם אתם עומדים בפני שיפוץ, בנייה, או שוקלים רכישת נכס עם פוטנציאל השבחה, ואתם מחפשים מתכנן יצירתי ומתוחכם שמדבר בגובה העיניים – אני מזמין אתכם ליצור איתי קשר. שלחו לי את התוכניות, את הלבטים ואת הבעיות שאתם חווים. ביחד, נבחן איך התכנון היצירתי והפרקטי שלי יכול להבטיח שההשקעה שלכם תניב את הערך המקסימלי האפשרי.
בואו נדבר – הקליקו וחייגו: 0544790760, או שילחו תשריט למייל: adi@end2end.co.il
* אין באמור בטקסט זה להוות ייעוץ משפטי או כלכלי או המלצה לבצע כל פעולה, חלוקה או פיצול דירה בניגוד לחוק, אלא להציג את המציאות הקיימת ואת האפשרויות לאופטימיזציה של שטחי הבית הלא מנוצלים על ידי יצירת יחידות מגורים משניות.
* בהתאם לתיקון 116 לחוק התכנון והבניה, מובהר למען הסר ספק, כי על הלקוח בלבד מוטלת החובה לדאוג להוצאת ההיתר באמצעות בעלי המקצוע הרלוונטיים וכי מטרת המאמר להעשיר את הקורא ותו לא.