אם הגעתם אלי, כנראה שאתם לא רק מחפשים "להלביש את הבית", אלא מחפשים פתרון, פתרון לדירה עם מבנה מאתגר, פתרון להגדלת תשואה דרך פיצול דירה, או פתרון תכנוני שיוציא מנכס רגיל את המקסימום האפשרי.
נעים להכיר, אני עדי בן דוד, ממש לא מעצב הפנים הקלאסי…
עם רקע ניהולי בעולם ההייטק, ומעל עשרים שנים בהשקעות נדל"ן, אני מנתח את הנכס שלכם באופן היברידי:
- ראיה עיצובית: שרואה אסתטיקה, זרימה ופתרונות יצירתיים.
- ראייה כלכלית: שרואה תשואה, עלות מול תועלת (ROI) ופרקטיקה.
***
למה צריך לתכנן מחדש את מה שכבר תוכנן?
בהתחלה זה היה בטפטופים, אבל לאחרונה, שטף לקוחות מגיעים אליי אחרי שכבר שילמו לאדריכלים אחרים, כשרגע לפני "דפיקת הפטיש הראשונה", הם מרגישים שמשהו בתכנון לא עובד.
בלא מעט מקרים, כשהם ממש צודקים, אני לוקח את התוכניות הקיימות והופך אותן על פיהן, מייצר תכנון שמציג ניצול נכון יותר של המטראז', פתרונות יצירתיים, והכי חשוב, משתדל שהתוצאה תשקף עליית ערך לנכס שתהיה גבוהה משמעותית מעלות השיפוץ.
פיצול דירות ותכנון מיקרו-חללים
אחד התחומים המורכבים והמבוקשים ביותר היום הוא פיצול דירות.
בין אם מדובר בפיצול דירה קיימת ליחידות נפרדות, ובין אם מדובר בתכנון יחידות דיור להשכרה או לילדים מתבגרים, כאן היצירתיות היא לא מותרות, היא הכרח.
תכנון נכון של פיצול דירה דורש דיוק כירורגי:
- איך מכניסים את כל הפונקציות ל-30 מ"ר ועדיין יוצרים תחושת מרחב?
- איך מנצלים תשתיות קיימות כדי לחסוך עשרות אלפי שקלים בשיפוץ?
- איך מייצרים פרטיות אקוסטית ועיצובית מוחלטת?
לא צריך להיות גאון גדול, כדי לדעת שתכנון לקוי וכל מ"ר מבוזבז הוא כסף שנזרק לפח.
בפיצול דירות, הטעות הכי קטנה בתכנון יכולה לעלות ביוקר בהמשך, מעצב פנים מנוסה יודע לראות את הפוטנציאל הסמוי בקירות.
אני מעצב פנים המאמין בפשטות מטורפת (Insane Simplicity) והעבודה איתי מתמקדת בשלושה עוגנים מרכזיים:
- פתרונות מחוץ לקופסה: תשתיות תוכנה לימדו אותי לפרק בעיות מורכבות, דירות "צינור" חשוכות, חללים אלכסוניים או דירות קבלן גנריות , עבורי אלו חידות הגיון שרק מחכות לפתרון המבריק.
- תמורה לכסף: אני לא מתכנן כדי "להרשים את המגזינים", אני מתכנן כדי שהנכס שלכם יהיה שווה יותר, כשכל קו בשרטוט נבחן בשאלה: "האם זה נותן ערך ללקוח?"
- חשיבה היברידית: אני משקיע נדל"ן בעצמי, כשאני מתכנן עבורכם, אני שואל את עצמי, "האם אני הייתי קונה את הדירה הזו?".
אם התשובה שלילית, התכנון חוזר לשולחן השרטוט.
רוצים לדעת אם הדירה שלכם מתאימה לפיצול? הקליקו וחייגו 0544790760
שאלות ותשובות על פיצול דירות והשבחת נכסים (FAQ)
כדי לעשות לכם סדר, ריכזתי את השאלות הכי בוערות שאני נשאל על ידי משקיעים ובעלי דירות.
האם פיצול דירה תמיד משתלם כלכלית?
ככלל אצבע, פיצול דירות הוא אחד המהלכים המניבים ביותר בנדל"ן, הוא מאפשר לייצר לפחות שני מקורות הכנסה מנכס אחד.
עם זאת, הרווחיות תלויה בתכנון, תכנון לקוי שייצור חללים קלאוסטרופוביים יבריח שוכרים טובים. התכנון שלי מבטיח שתקבלו דירות שכיף לגור בהן, ולכן קל להשכיר אותן במחירי פרימיום.
קניתי דירה "על הנייר", האם כדאי לשלב מעצב פנים בשלב הזה?
חד משמעית כן.
שינויי דיירים הם ההזדמנות שלכם לשדרג את הדירה במחיר עלות ולחסוך שבירת קירות בעתיד. אדריכלי הבניין עובדים בשיטת "העתק-הדבק", מעצב מקצועי אבחן את התוכנית כדי לוודא שהיא מותאמת לצרכים שלכם או לפרופיל השוכר העתידי.
מה ההבדל בינך לבין מעצבי פנים אחרים?
הגישה העסקית, בעוד שרבים מתמקדים בבחירת צבע הספה (שזה חשוב, ואני עושה גם את זה), אני מתחיל בבדיקת הפוטנציאל התכנוני, אני לא אציע לכם להזיז קיר רק בשביל היופי, אלא אם כן זה משפר את זרימת האוויר, האור או מכניס פונקציה נוספת לבית.
האם ניתן לפצל כל דירה?
לא כל דירה מתאימה לפיצול, יש מגבלות של אינסטלציה, חלונות, כיווני אוויר וגודל מינימלי. לפני שאתם רוכשים נכס להשקעה במטרה לפצל אותו, אני ממליץ בחום להתייעץ ללא עלות לבדיקת היתכנות.
איך מתמודדים עם חללים קטנים מאוד (מיקרו-דירות)?
במיקרו-דירות, כל סנטימטר קובע, כשהסוד הוא שימוש בריהוט מותאם, ניצול גובה (אם יש), הקפדה על תאורה טבעית ומלאכותית, ויצירת הפרדות שאינן חוסמות את העין (כמו משרביות או נגרות דו-צדדית). המטרה היא לייצר תחושה של "דירה שלמה" גם ב-25 מ"ר.
מה אני מציע?
- בדיקת פוטנציאל לפני רכישה.
- תכנון מחדש לדירות קיימות, דירות קבלן ופיצולי דירות.
- "תיקון" תוכניות אדריכליות קיימות להגדלת הרווח שלכם על ההשקעה בשיפוץ ROI
אז איך מתקדמים?
אם יש לכם נכס שדורש חשיבה אחרת, או שאתם לקראת רכישה ורוצים לוודא שאתם ממקסמים את הפוטנציאל,
בואו נדבר – הקליקו וחייגו: 0544790760
שילחו תשריט למייל: adi@end2end.co.il
***
* אין באמור בטקסט זה להוות ייעוץ משפטי או כלכלי או המלצה לבצע כל פעולה, חלוקה או פיצול דירה בניגוד לחוק, אלא להציג את המציאות הקיימת ואת האפשרויות לאופטימיזציה של שטחי הבית הלא מנוצלים על ידי יצירת יחידות מגורים משניות.
* בהתאם לתיקון 116 לחוק התכנון והבניה, מובהר למען הסר ספק, כי על הלקוח בלבד מוטלת החובה לדאוג להוצאת ההיתר באמצעות בעלי המקצוע הרלוונטיים וכי מטרת המאמר להעשיר את הקורא ותו לא.