כשאני מעיין בתשריטים שנשלחים אלי לבחינת פוטנציאל לפיצול דירה, אני לא רואה קירות, אני רואה הזדמנות להפוך מטרים מבוזבזים וכסף זמין לערך כפול ולעיתים משולש מכל השקעה אחרת.
רוב האנשים, כולל משקיעי נדל"ן מנוסים, נוטים לחשוב על שיפוץ במונחים של הוצאה.
הגישה שלי הפוכה לחלוטין, בזכות הרקע שלי כמעצב פנים וכמשקיע נדל"ן פעיל, אני בוחן כל פתרון תכנוני דרך עדשת ה-ROI (החזר על ההשקעה).
כשאתה מפצל דירה, אתה לא רק משפץ, אתה מייצר לעצמך נכס חדש שחייב להיות לו ערך מוכח הגבוה משמעותית מעלות מימון השיפוץ.
אני מתמקד בעיצוב פנים יצירתי, פרקטי וחכם שמטרתו לספק תועלת אמיתית וברורה.
במילים פשוטות, אם התוצאה שקיבלתם בעקבות הפתרון התכנוני שסיפק מעצב הפנים לא מעלה את שווי הנכס שלכם או מייצרת עבורכם תשואה גבוהה יותר, הוא כנראה מתכנן לא מספיק טוב.
אני דוגל בגישת ה-"VALUE FOR MONEY" שמעצבים אחרים אולי פחות מתחברים אליה.
שלב ראשון – איפה מסתתרת הדירה המושלמת לפיצול?
הטעות הראשונה והיקרה ביותר היא לרכוש דירה לפני שבחנתם את פוטנציאל הפיצול שלה.
רכישת דירה לפיצול שונה מרכישת דירת מגורים רגילה, היא דורשת בחינה של מומחה פיצולי דירה (אני מכנה את זה "איתור דירה לפיצול").
רוצה למצוא את "דירת הזהב" שתהפוך לשתי יחידות או יותר, התמקד בשלושה היבטים קריטיים:
1. מיקום מנצח לפיצול דירה
אתם צריכים לחשוב כמו שוכר צעיר או משפחה חד-הורית,
דירות קטנות (2 חדרים או מיקרו-דירות בגודל 25-35 מ"ר) מבוקשות מאוד, אבל איפה?
- בקרבת מוסדות לימוד: סטודנטים משוועים ליחידות קטנות ועצמאיות.
- בקרבת מוקדי תעסוקה מרכזיים: רווקים וזוגות צעירים המחפשים לגור קרוב לעבודה.
- בקרבת תחבורה ציבורית נוחה: נגישות מקסימלית בלי צורך ברכב פרטי.
מיקום נכון מבטיח תפוסה מלאה תמידית במחיר שכירות מקסימלי, וזה מכפיל כוח אמיתי (אני מציע לעיין במאמרי על איתור דירה לפיצול).
2. "העוגנים" התכנוניים בפיצול דירה
שלושת העוגנים המרכזיים המכתיבים עד כמה קל (או קשה) לבצע את פיצול הדירה הם:
- עמודים וקירות קונסטרוקטיביים – השפעתם על תצורת יחידות הדיור היא גבוהה, ולעיתים מיקומם מגביל מאוד את היכולת לייצר יחידות דיור אופטימליות.
- חלונות – ככל שיש יותר חלונות, כך יחידות הדיור יהיו מאווררות יותר, מזמינות יותר ומוארות יותר.
- מיקום צינורות הביוב האנכיים (4 צול) – ככל שמיקומם מרכזי יותר, זה מאפשר גמישות תכנונית גבוהה יותר.
3. הנתונים היבשים בניתוח דירה המיועדת לפיצול דירה
- מטרז' – דירות של 80 מ"ר ומעלה, הן אידיאליות לפיצול ליחידות מרווחות מאוד, כשניתן לפצל גם דירות קטנות יותר והכל על פי פעם טעמו של הלקוח וההתאמה לדרישות השוכרים הפוטנציאליים ולאזור בו ממוקמת הדירה.
- מצב קיים – דירות ישנות ולקויות הן הזדמנות! הן נמכרות במחיר נמוך מהשוק, וההוצאה הנדרשת לשיפוץ מקיף יכולה להיות מתועלת להשבחתה בדמות יצירת מספר יחידות דיור.
שלב שני – עיצוב פנים יצירתי כבסיס לפיצול דירה מוצלח
אם חשבתם שפיצול דירה זה פשוט להקים קיר גבס באמצע הדירה, טעיתם ובגדול.
1. שלושת עקרונות תכנון מנצח לפיצול דירה:
כדי לפצל דירה לשתי יחידות דיור או יותר, אני פועל לפי שלושה עקרונות יסוד:
- עצמאות מלאה – כל יחידה צריכה להיות אוטונומית לחלוטין.
כניסה פרטית (או דרך הול/לובי משותף), חדר רחצה מלא (עם מקלחת ואסלה), ומטבח פונקציונלי (ראו מידע נוסף על תכנון יחידת דיור). - תחושת מרחב – דירה מפוצלת לא חייבת להרגיש צפופה, באמצעות מיקום ופיזור חכם של החללים השונים, שימוש נכון בתאורה, והתמקדות בהנדסת האנוש, אני מייצר תחושת גודל ואפילו יוקרה. תכנון דירה מפוצלת מנצחת הוא כזה שמייצר עבור השוכר יחידת דיור שמרגישה כמו דירה רגילה לחלוטין (אני מציע לעיין במאמר על תכנון דירה מפוצלת).
- פיצול תשתיות בדירה מפוצלת – מערכות חימום מים וחשמל נפרדות, מוני חשמל ומים פנימיים לכל יחידה מפוצלת, זה יאפשר שליטה ושקיפות גבוהה יותר מול השוכרים, וינטרל אי הבנות מיותרים. זהו חלק מהותי מהתכנון שלי.
2. עיצוב פנים ותכנון "מיקרו דירות":
מיקרו דירות הן חלומם הרטוב של הצעירים, של הרווקים, של הגרושים, של הפנסיונרים – דירה משלהם, פרטיות מקסימלית ועלויות נמוכות. הפתרון המושלם לרוב בעיות שוק השכירות בישראל כיום.
הרשויות המקומיות אולי לא ממהרות לאשר מיקרו דירות בבנייה חדשה כי הן מעדיפות "למשוך אוכלוסיות חזקות", אבל במגזר הפרטי, בעלי הדירות כבר הבינו את זה מזמן והחלו לפצל דירות כדי לענות על הביקוש הקשיח הזה.
3. הטבלה שתחסוך לך כסף בפיצול הדירה – תכנון מול ביצוע
| נושא | עיצוב פנים מקצועי | תכנון של שיפוצניק על הדרך |
| מטרת העל | מקסום ROI והעלאת שווי הנכס | פונקציונליות בסיסית, מינימליסטית, קלות ביצוע, גביית תשלום והלאה לפרויקט הבא… |
| טיפול בתשתיות | עיצוב פנים יצירתי שמייצר פתרון ברור ותקני שמתמודד עם מיקומם הקיים של הניקוז האנכי של הבניין (4 צול), מאפשר להעביר את המצרות בשיפוע תקין תחת מילוי הריצוף, ללא העמסה על תשתיות הבניין. | התקנת צנרות על גבי קירותיו החיצוניים של הבניין, תוך כדי סיכון הפרויקט אל מול דיירי הבניין, או הגבהת רצפת הדירה כדי לאפשר העברת צנרת בשיפוע תקני, מה שמייקר את עלות העבודה ומכביד על תשתיות הבניין. |
| ניצול שטח | ניצול מקסימלי של כל סמ"ר בדירה, הפחתת שטחי מעבר מבוזבזים, אפשרות להקמת יותר יחידות דיור בכל תא שטח או לחילופין יותר חדרי שינה בכל יחידת דיור. | ניצול מאוד בסיסי של חלל הדירה, פחות יחידות דיור בפועל. |
| התוצאה | אין פרשנות, יש וודאות ובטחון לגבי התוצאה הסופית. סיכוי נמוך לטעויות והפתעות קבלן, הביצוע אמור להיות מהיר ויעיל. | כל אחד מפרש איך שבא לו, הפתעות שלא חשבו עליהם במהלך השיפוץ, מאטות את מהלך השיפוץ, תוספות כספיות בעקבות הפתעות שלא נלקחו בחשבון, עבודות שלא תוכננו מראש… |
שלב שלישי – האתגר המשפטי, איך להתנהל חכם עם דירה מפוצלת?
השאלה הגדולה ביותר היא תמיד: האם פיצול דירה הוא חוקי? התשובה אינה שחור ולבן, וזה המקום שבו ידע הוא כוח (ומונע עוגמת נפש).
1. המבחן המכריע בפיצול דירה: לא רק המטבח
הרשויות בוחנות את הפיצול באמצעות 3 מבחנים:
- שינוי מספר יחידות הדיור – סעיף 145 לחוק התכנון והבנייה קובע ששינוי פנימי שאינו משנה את מספר יחידות הדיור אינו טעון היתר. פיצול דירה שמייצר עצמאות מלאה (כניסה, מטבח, שירותים נפרדים) נחשב כשינוי במספר היחידות ודורש היתר.
- מבחן השימוש – אם בדירה גרים מספר דיירים זרים (לא משפחה גרעינית) עם תשתיות כמעט נפרדות, הרשות תראה בזה כוונת פיצול.
- היתכנות להכשרה (הסדרה) – במציאות, קבלת היתר לפיצול בבנייה רוויה היא כמעט בלתי אפשרית ולרוב נשמרת לבתי קרקע (תוכלו למצוא הרחבה על דירה מפוצלת).
2. התנהלות חכמה מול השכנים
סיפור אישי ראשון: "לפני שנים תכננתי פיצול דירה, והזוג החליטו ללכת על המלצה על קבלן מסוים, שמסתבר שהיה חאפר שהבטיח הבטחות, ולי אישית נתן הרגשה לא טובה מההתחלה, השיפוץ היה ארוך, מבולגן, רועש ומלוכלך. קבלן עם אפס אינטליגנציה רגשית, מתחילת העבודה, הקבלן זלזל באיכות העבודה, זלזל בדוחות הפיקוח שערכתי במהלך השיפוץ, השאיר פסולת וחומרי בניין בלובי, ובחצר הבניין. הרעיש מאוד בשעות המנוחה, ועוגמת הנפש הרבה מהבלאגן גרמה למיאוס בקרב השכנים שהתלוננו על הפיצול לעירייה ופשוט הקריס את הפרוייקט.
עבודה נכונה דורשת תכנון ברור שמוביל לשיפוץ קצר וממוקד, בחירה מאוד נבונה של הקבלן המבצע, חשוב שיהיה "בנאדם", בעל אינטליגנציה רגשית, שיפחית את מפגעי הרעש והפסולת ויאפשר עבודה מתחת לראדר"
סיפור אישי שני: יצא לי לעבוד בפרויקט פיצול דירה בבניין מאוד אקסקלוסיבי, עם קבלן מעולה בנתניה, הלקוח מתגורר באירופה והשיפוץ התבצע בשלט רחוק.
יום אחד, במהלך פיצול הדירה שברור שאמור להיות דיסקרטי, מגיע נציג וועד הבית ודופק על דלת הדירה המשופצת.
הקבלן האינטליגנט פותח את הדלת ובחיוך רחב מברר מה הסיבה לביקור וועד הבית, מתברר שיש חוב של הדירה לוועד הבית, הקבלן שואל על מה מדובר, ומגלה שכבר 4 חודשים, לא שולמו דמי הוועד עבור הדירה. הוא לא מהסס, ושולף במזומן סכום שסוגר את 4 החודשים ועוד 4 חודשים קדימה, מעביר לנציג הוועד, מקבל חשבונית, ונפרד ממנו לשלום ובידידות. סיכוי קלוש שלנציג הוועד שקיבל יחס כל כך חם מהקבלן יהיה איזשהו אינטרס להציק ולפגוע בקבלן החביב. וזה בדיוק ההבדל בין חאפר לבין קבלן מקצוען. כמובן שבאותו הערב, החשבונית נשלחה בוואטסאפ לבעל הדירה, והתשלום הוחזר לקבלן מיידית.
אז בטרם ניגשים לפיצול הדירה, הקפידו:
- תכנון מפורט וברור.
- חתימה על חוזה עבודה מול קבלן איכותי תוך ציון לוחות הזמנים לביצוע והקפדה על התנהגות רגישה במהלך הביצוע.
- הקפדה יומיומית על סילוק פסולת וניקיון חלקי הבניין בתום יום העבודה.
- הקפדה על איסור עבודות רועשות בשעות מנוחה.
סיכום:
הדרך לפיצול דירה שמייצרת לכם נכס מניב עוברת דרך חשיבה עסקית ותכנון יצירתי.
- תכנון זה כסף – עיצוב פנים מיטבי של מעצב פנים שמתמחה בהשבחת נכסים ופיצולים הוא ההשקעה החשובה ביותר בתהליך. הוא מבטיח ניצול שטח מקסימלי ו-ROI גבוה.
- עצמאות מלאה – יחידת דיור מפוצלת חייבת להיות אוטונומית (כניסה, מטבח, חדר רחצה), ורצוי שתכיל מונים נפרדים לבקרה ושקיפות.
- איתור חכם – לפני הרכישה, חובה לבחון את הדירה דרך עיניו של מתכנן שמבין בנדל"ן, כדי לוודא היתכנות לפיצול יעיל.
שאלות ותשובות נפוצות (FAQ) על פיצול דירות
1. מה עדיף? לפצל דירה קיימת או לרכוש דירה מפוצלת מראש?
עדיף לרכוש מוזנחת אך בעלת פוטנציאל פיצול גבוה ולתכנן ולבצע את הפיצול בעצמך. זה מאפשר לך לשלוט באיכות התכנון, להבטיח עמידה בסטנדרטים גבוהים ולמקסם את התשואה שתקבל מהנכס.
2. האם כל דירה גדולה מתאימה לפיצול?
הכל ניתן לפיצול, אך כשרוצים לחסוך בעלויות הביצוע, כדאי לבצע בדיקת היתכנות ראשונית מול מעצב פנים מומחה לפיצול כדי להבין מה ההשלכות ומה נדרש כדי לפצל אותה.
3. מהם היתרונות של פיצול דירה על פני השכרת דירה גדולה אחת?
היתרון המרכזי הוא הכפלה/שילוש של התשואה על הנכס.
כיוון שהביקוש גבוה יותר לדירות קטנות, ניתן לגבות מחיר שכירות גבוה יותר יחסית לגודל.
בנוסף, זה מעלה את הביטחון בתזרים שכירות שוטף (אם שוכר אחד עוזב, שאר ההכנסה נשמרת).
4. מי הלקוחות שמעוניינים במיקרו דירות?
הם מגוונים: סטודנטים, רווקים, זוגות צעירים בתחילת דרכם, גרושים/גרושות ומשפחות חד-הוריות – כולם מחפשים דירות קטנות, עצמאיות ונגישות במחיר נוח.
5. האם אני יכול לפצל דירה בבית משותף?
כן, אבל קבלת היתר רשמי לפיצול בבית משותף דורשת בדרך כלל את הסכמת השכנים (מעבר לתכנון אדריכלי), והרשויות מקשות מאוד על אישור זה. רוב הפיצולים בבתים משותפים נעשים ללא היתר.
6. איך אני מבטיח שהשיפוץ לפיצול לא יימשך לנצח?
עיצוב פנים ותכנון מפורט וברור מראש הוא המפתח. הוא מונע הפתעות, שינויים תוך כדי תנועה, ומאפשר לקבלן להבין מה נדרש ממנו, ולעבוד בצורה מהירה, ממוקדת ויעילה, מה שמצמצם את משך השיפוץ באופן דרמטי.
7. מהו ה-ROI שאני יכול לצפות לו מפיצול דירה מוצלח?
פיצול דירה נכון יכול להעלות את שווי הנכס הכללי בצורה ניכרת.
בפרויקטים רבים בהם הייתי מעורב, התשואה השנתית העודפת על עלות השיפוץ שהושקעה בפיצול הדירה, הייתה מעל 10% ושווי הנכס עלה באופן משמעותי, מה שהוכיח את הכדאיות הכלכלית המובהקת של התהליך.
8. אם כבר התחלתי לשפץ, האם זה מאוחר מדי להתייעץ איתך?
ממש לא. לקוחות רבים פונים אליי רגע לפני או אפילו במהלך השיפוץ, לאחר שהבינו שהתכנון הקודם לא ממצה, או שגוי. אני מסוגל לבצע אופטימיזציה מהירה לתכנון הקיים כדי להגדיל את הערך המופק מההשקעה.
* אין באמור בטקסט זה להוות ייעוץ משפטי או כלכלי או המלצה לבצע כל פעולה, חלוקה או פיצול דירה בניגוד לחוק, אלא להציג את המציאות הקיימת ואת האפשרויות לאופטימיזציה של שטחי הבית הלא מנוצלים על ידי יצירת יחידות מגורים משניות.
* בהתאם לתיקון 116 לחוק התכנון והבניה, מובהר למען הסר ספק, כי על הלקוח בלבד מוטלת החובה לדאוג להוצאת ההיתר באמצעות בעלי המקצוע הרלוונטיים וכי מטרת המאמר להעשיר את הקורא ותו לא.