משרד הבינוי והשיכון מאשר את מה שכולנו כבר ידענו לגבי הדיורית!
דיורית, כלומר פיצול דירה ליחידת דיור נוספת, מסייעת וחשובה לכלל האוכלוסייה!
אך בעיקר, מסייעת למבוגרים שביננו, גם פרקטית וגם כלכלית!
שימו לב!
במאמר זה אני מתחיל בסקירת עולם הדיוריות והתייחסות משרד השיכון לנושא.
בסופו של המאמר, אני מציג תוכניות ותמונות מפרויקט בניית דיורית עבור מטפלת לזוג קשישים שהשלמנו ממש בימים אלה.
הדיורית היא חדר או מערכת חדרים שהיא חלק מיחידת דיור קיימת, שיכולים לשמש משק בית נפרד, ובלבד שיעמדו בתנאים הבאים: שטח הדיורית לא יפחת מ־25 מ"ר ולא יעלה על 50 מ"ר; הדיורית תתבסס על תשתית יחידת הדיור; הדיורית אינה ניתנת לרישום ברשם המקרקעין (בטאבו) בנפרד מיחידת הדיור" (כך באוגדן ההנחיות של הוותמ"ל, שנכתב ב־2016 ועודכן ב־2020).
נראה כי המדינה עושה מאמצים להתאים את עצמה למציאות בשטח בה הדיוריות הן כבר חלק בלתי נפרד מכל השכונות והערים בארץ.
נייר עמדה שגובש בהתייעצות פנימית של כל המתכננים באגף הבכיר במשרד הבינוי והשיכון מה-24.1.2021, מציג עמדה מאוד ברורה וחיובית בנושא הדיורית ופיצולי הדירות:
"… נקדים ונציין כי המשרד תומך ברעיון 'הדיורית' אך כהרגלו בקודש הוא בוחן את כלל השיקולים וההשפעות המרחביות והחברתיות … להלן … היחידות הוצעו כחלק מסל 1 ליחידה עיקרית (או ב"פיצול דירה") בבניה חדשה ובמרקמים קיימים פתרונות דיור מגוונים וכמענה זמני קצר ו/או ארוך טווח עבור אזרחים ותיקים, סטודנטים, נופשים (צימרים), זוגות צעירים, לצרכי מעגל החיים המשפחתי בהקשר למגורים לקרובים צעירים או זקנים ואף למשרדים ועסקים.
ידוע לנו שקיים ביקוש בקרב בעלי בתים ודירות, במגוון אורחות חיים ומצבים דמוגרפים וגילאים שונים, להקמת דיוריות כמקור להכנסה נוספת ואין אנו רואים בכך פסול. לפיכך, לטובת חלק מהצרכים מגוונים המתוארים לעיל ,הוטמעו כבר דיוריות ברשימה ארוכה של תכניות עירוניות ואחרות ובין השאר באופקים (חורשת נח), פתח תקוה (סירקין), חיפה (גבעת חן), שדה דוב, מצפה רמון (תכנית המתאר), כסיף (רובע ראשונים) ועוד…"
"…במסגרת פרויקט 'תכנון לעת זיקנה' … למדנו כי מטפלים ו/ ת מוסמכים המהווים בן/בת לוויה לאזרח וותיק , חייבים לגור באותה היחידה עם הזקן ה/ ולא בניתוק ממנו מכיוון שההשגחה חייבת להיות לכן, רציפה. חובה שפתרון הדיורית לרבות ( "פיצול דירה " לדירה פלוס דירה נלווית), יתפקד בראש ובראשונה כחלק מהדירה הראשית ועם פתח מעבר ביניהם, וגם כמגורים עצמאים, עם כניסה נפרדת.
עבור מבוגרים במצב תפקודי טוב יחסית, דיורית (או פיצול דירה) יכולה לסייע בקידום המגמה ל"הזדקנות במקום" ובכלל לפתרונות דיור בר השגה, צורך לו צמצום הוצאות (ארנונה, תחזוקה) הכנסה נוספת ו/או להפגת הבדידות. בהתאם לזאת הדיורית נדרשת לתפקד עצמאית לחלוטין ולאפשר פרטיות מוחלטת לשני המשתמשים. המתכננים נדרשים לערוך חשיבה מראש על פתרונות הפרדה מוחלטים וחיבור לעת הצורך. ייעוד דיורית לשימוש הורים מבוגרים שיעברו לגור ליד ילדיהם הבוגרים ידרוש מההורים לוותר על מגורים בדירה מלאה, פרטית, באחריותם הכלכלית (בעלות או שכירות). על מנת למנוע פגיעה בעצמאותם של הזקנים, ועליה בתלות שלהם במשפחתם, חובה לתת מענה מלא בעניין עיצוב היחידות הנוספת כנפרדות ועצמאיות. דיורית בייעוד לגיל המבוגר צריכה להכיל שטח נוח למגורים, עבור אדם הנמצא בבית במשך מרבית שעות היום, ורצוי , שיהיה חלון או מרפסת נוחה הפונים אל המרחב הציבורי החיצוני, באופן המאפשר לשמור על תחושת עצמאות ורווחה."
מה נדרש ליצירת דיורית?
הדיורית תהווה יחידה נפרדת מהיחידה העיקרית ותכלול כל מרכיב המאפשר תפקוד עצמאי (למעט מיגון); לרבות כניסה נפרדת , חלון עבור אור ואוורור, חדר שינה, מטבח, שירותים ומקלחת.
הדיורית תאפשר תפקוד כמגורים עצמאיים וכחלק מהדירה העיקרית, שטחה יהיה בטווח שבין 55-20 מ"ר. שטח יחידת הדיור שתיועד למגורים לא יפחת מ35 מ"ר,
שטח היחידה העיקרית לאחר הפיצול, יהיה גדול משטח יחידת המשנה שלה, החיבורים הנדרשים לתשתיות הדיורית, יתוכננו כחלק מתשתיות היחידה העיקרית.
הדיורית תיועד רק להשכרה או כפתרון למעגל החיים המשפחתי (צעירים ומבוגרים, תעסוקה וכד').
דיוריות יהיו כפופות לתקנות התכנון והבנייה לנושא גובהה תקרות מינימלי וכו'.
אין צורך בממ"ד נפרד לדיורית, הממ"ד המתוכנן ליחידה העיקרית יוכל לשמש גם את היחידה המפוצלת.
לסיכום, לדעת משרד הבינוי והשיכון, אין ספק שהוספה מושכלת של יחידות משניות, תתרום למגמת ה"הזדקנות במקום", להגדלת מלאי הדירות ולניצול יעיל יותר של שטחי בניה קיימים וחדשים – ובמיוחד במסגרת ההתחדשות העירונית ועיבוי המרקמים הוותיקים.
קישור: עמדת משרד הבינוי והשיכון בעניין "דיוריות" כחלק מסל ההיצע למגורים
אז על פי הכתוב בנייר העמדה שתקצרתי עבורכם, מאוד ברור שמוסדות התכנון הבינו כי משקי הבית כיום כבר פחות מעוניינים ואף במקרים רבים, מתקשים להחזיק דירות גדולות, וכי גמישות תכנונית הפכה להכרח המציאות, והרכבת כבר יצאה ממזמן מהתחנה…
יצירת דיוריות בדירות גדולות, תאפשר לקשישים לשכן בהן את המטפלת שלהם, או קרוב משפחה שיקל ויסייע להפיג את תופעת הבדידות.
הדיוריות הן פתרון שמתאים לאוכלוסיות מאוד מסוימות שהמדינה מעוניינת להיטיב עימן, יתאפשר לשכן בהן שוכרים, כך ששכר הדירה יסייע לקשישים כלכלית.
גם ממשרד היועצת המשפטית לממשלה נשמעו הקולות כי הרעיון לבנות דיוריות במסגרת תכניות שמתאימות לכך בא לעולם על רקע הצורך בהגדלת היצע יחידות הדיור ומתוך הסתכלות על מהלך החיים במשפחה, בה הילדים מתבגרים ועוזבים את הבתים ומשאירים את הוריהם ללא שימוש בחלקים גדולים מהבית, או כאשר קשישים נדרשים לעזרתם הצמודה של אנשי סיעוד.
הצעה טובה שיש בה כדי להקל ולתת מענה למעגל החיים המשתנה על מנת להפיק את מירב התועלות מהדירה על ידי מתן אפשרות להשכיר את יחידת הדיור למטרת מגורים.
מהוותמ"ל הוסבר כי מדובר על דירות גדולות (בדרך כלל יותר מ־130 מ"ר), בהן ניתן יהיה לפצל דיורית בשטח של 25-50 מ"ר למטרת השכרה למגורים, כשהבעלות על הדירה המקורית כולה תיוותר בידי אותם הבעלים.
הובהר כי אין כוונה לאפשר בעלות נפרדת על הדיורית, וזאת על מנת שניתן יהיה לפצלה ולאחדה לדירה המקורית על פי הצרכים והנסיבות.
על מנת למנוע את העברת הבעלות על יחידת הדיור, שמהווה בעצם חלק בלתי נפרד מהדירה המקורית, תיקבע בהוראות התוכנית הוראת בעלות אחודה בדירה, ויובהר כי: "הדיורית אינה ניתנת לרישום במרשם המקרקעין בנפרד מיחידת הדיור".
מחד, הדירה המקורית בה תוכננה יחידת הדיור, מתפקדת כשתי יחידות דיור, ומאידך, הדיורית היא אינה דירה עצמאית, לעיתים היא לא תהיה מאוכלסת, וכמו כן, שטח הדירה המקורי נותר ללא שינוי, כך שאולי אין מקום לגביית ועד בית נוסף, אך כמובן שניתן יהיה להסדיר זאת, במסגרת התקנת תקנון בית משותף, לאחר קבלת החלטה משותפת של בעלי הדירות בבניין.
דיורית בפרויקטי פינוי בינוי
בעלי דירות בפרויקטי פינוי בינוי החלו לדרוש מהיזמים לחלק את הדירה החדשה המתוכננת עבורם כתמורה בפרויקט, לשתי דירות. אחת גדולה, שתשמש אותם ואת משפחתם, ואחת קטנה יותר, הדיורית, שבאמצעות השכרתה ישלם את המיסים וייהנה אולי ממקור תקציבי לחיים ההולכים ומתייקרים.
כדי לסבר את האוזן, נניח שמובטחת לבעל דירה בפרויקט דירה חדשה של 100 מ"ר, הוא יכול לבקש מהיזם לחלק אותה לדירת 75 מ"ר ולדיורית 25 מ"ר.
פרויקט בניית יחידת הדיור עבור המטפלת של בני הזוג הקשישים.
לפניכם תכניות ומספר תמונות מפרויקט בו התבקשתי ליצר יחידת דיור בדירה קיימת עבור המטפלת ההודית של בני הזוג הקשישים.
הדיורית מספקת למטפלת האהובה של בני הזוג פרטיות ונוחות מירבית ויחד עם זאת זמינות 24/7 וגישה מהירה לסיוע.
הדירה: דירת 3 חדרים.
גודל: 95 מ"ר.
התכנון היה יעיל וכך גם השיפוץ, ודי מהר, בני הזוג המבוגרים קיבלו דירה חדשה ומשופצת המתאימה לצורכיהם וגם המטפלת ההודית שידרגה את תנאי חייה ופרטיותה, באמצעות יחידת דיור עם מטבחון, חדר רחצה נפרד, חדר שינה רחב ידיים, וכך תוכל להמשיך לתת טיפול וסיוע עם אנרגיות משופרות.
מצבה הקיים של הדירה לפני תכנון יחידת הדיור
תכנית בניית הדיורית
תמונות הדיורית
דיוריות ודירות יוקרה קטנות – מאמרים מומלצים לקריאה:
1. איתור דירה לפיצול.
2. איך לחלק דירה.
3. דירה מפוצלת – לפצל דירה ולהישאר בחיים.
4. פיצול דירות – שאלות ותשובות.
* אין באמור במאמר זה להוות ייעוץ משפטי או המלצה לבצע חלוקה או פיצול דירה בניגוד לחוק, אלא להציג את המציאות הקיימת ואת האפשרויות לאופטימיזציה של שטחי הבית, וכמובן שבהתאם לתיקון 116 לחוק התכנון והבניה, מובהר כי על הלקוח בלבד מוטלת החובה לדאוג להוצאת ההיתר באמצעות בעלי המקצוע הרלוונטיים וכי פעולתי בפרויקט זה הנה ברמת עיצוב ותכנון פנים טכני בלבד.