איתור דירה לפיצול

דירה מחולקת 1 - מבט מהספה
איתור דירה לפיצול

איתור דירה לפיצול הוא תהליך לא מסובך,

אך לאחר קריאת מאמר זה, רובכם תרגישו בטוחים יותר בצעדיכם הראשונים בבחינת דירות המיועדות לפיצול או חלוקה ליחידות דיור.

התקופה הנוכחית מאלצת את כולנו להפנים שאי אפשר להסתמך רק על שכר מעבודה וחובה על כולנו לדאוג להכנסה פסיבית.

ואם מדברים על הכנסה פסיבית גבוהה, אז מאוד קרוב היום בו יותר לבעלי דירות לפצל את דירתם הגדולה ולהתחיל ליהנות מפירות ההשקעה.

זה ממש קורה עכשיו:

ח"כ ישראל אייכלר מיהדות התורה (שהזדרז לזהות את הקושי הגדול של רבבות זוגות צעירים לעמוד בתשלומי שכר הדירה), הגיש לפני חודשיים (יולי 2020), הצעת חוק חדשה (התש"ף-2020).

מטרת ההצעה היא לשפר את מצב הזוגות הצעירים, באמצעות התרת פיצול דירות.

על פי ההצעה, פיצול דירות שגודלן מעל 100 מ"ר ללא ידרוש הוצאת היתר בנייה ויאפשר פטור מתשלום היטל השבחה.

גודל כל דירת משנה לא יפחת מ 35 מ"ר והיא תכלול מטבח, חדר רחצה וכניסה נפרדת, ובנוסף בעל הדירה יחויב להשכיר את יחידת הדיור שנוצרה למגורי שוכרים שאינם מקרובי משפחתו.

ובחזרה לאיתור דירה לפיצול, בבואנו לבחון את התאמתה של דירה לפיצול או לחלוקה, קיים מנעד שלם של מבחנים ושיקולים הקשורים לדירה עצמה, לבניין, לרחוב, ולעיר בה ממוקמת הדירה.

במאמר זה אתמקד במאפיינים הקשורים למערכות הדירה עצמה.

באמצעות המאפיינים ניתן לבחון את התאמתה של כל דירה לפיצול ולצאת למשימת איתור דירה לפיצול באופן עצמאי.

רגע לפני שתמשיכו לקרוא,

ניתן לשלוח לי למייל את תשריט הדירה אותה אתם מעוניינים לרכוש ואשמח לחוות את דעתי.

השירות ניתן ללא עלות, באמצעות הקלקה על:

1. מיקומה של צנרת הביוב האנכית ( 4 צול ) בדירה המיועדת לפיצול

ההמלצה: אתרו דירה לפיצול בה צנרת ה 4 צול ממוקמת במרכז הדירה.

ככלל, תמיד נעדיף דירות בהן קיימים 2 חדרי שירותים נפרדים כלומר 2 צנרות 4 צול אנכיות נפרדות שיאפשרו לנו דינמיות בהקמת הדירות המפוצלות.

במידה ומדובר על דירה מאוד ישנה בה קיים צינור 4 צול אנכי בודד (תא שירותים יחיד), אני ממליץ להשתדל לרכוש דירה בה מיקום השירותים / הצינור האנכי הוא כמה שיותר קרוב למרכז הדירה.

מתכנן פנים מנוסה יצליח להתמודד גם עם דירות בהן הצינור האנכי ממוקם באחת מקצוות הדירה.

ההסבר:

בכל בניין קיימת מערכת לפינוי שפכים באמצעות כח הכבידה, וכך פינוי השפכים מתבצע דרך צינור ניקוז אנכי שיורד דרך כל דירות הבניין מגג הבניין ועד לקולטן בחצר הבניין.
קוטרו של הצינור האנכי המשותף הוא 4 צול, ואליו מתנקזים מי השופכין של כל דירה ודירה בבניין באמצעות צנרות אופקיות בקוטר 2 צול המובילות את השפכים מהכיורים והמקלחות.

עבור האסלות אשר מנקזות תכולת שפכים "ייחודית" נידרש להשתמש בצנרת אופקית בקוטר 4 צול.

בחלק מהבניינים, קיים ניקוז אנכי משותף בקוטר 2 צול שתפקידו לנקז בנפרד את מטבחי הדירות בלבד.

כדי שנוכל לאפשר לשפכי הדירות המפוצלות להתנקז החוצה בקלות וללא בעיות, מומלץ שצינורות הביוב האופקיים ימצאו בשיפוע מינימלי של 1.5% ( סנטימטר וחצי הנמכה עבור כל מטר רץ )

מאחר וגובה המילוי תחת המרצפות הוא מוגבל, אחד האילוצים הגדולים בתכנון דירות מפוצלות, יהיה תכנון שיאפשר את בניית חדרי הרחצה, המטבחים ובעיקר האסלות במרחק קטן כפי שניתן מצינור הניקוז האנכי.

מרחק קטן יאפשר לשמור על שיפוע אופטימלי שימנע בעיות וסתימות עתידיות, וימנע את הצורך בהוספת מילוי תחת המרצפות והגבהת הריצוף בדירה אשר יובילו להכבדה ניכרת על יסודות המבנה, וייקרו את עלות פיצול הדירה.

2. כיווני האוויר הקיימים בדירה המיועדת לפיצול

ההמלצה: אתרו דירה לפיצול בה קיימים כמה שיותר כיווני אוויר

כמה שיותר כיווני אוויר בדירה המיועדת לפיצול, מאפשרים למתכנן הפנים דינמיות גדולה יותר בתכנון, ויאפשרו לייצר דירות בהן החללים מאווררים יותר, אשר יובילו לדירות אטרקטיביות יותר ומכאן למבוקשות יותר.

ההסבר:

בתהליך פיצול דירה למספר יחידות דיור, מתכנן הפנים מייצר מבואה דרכה ניתן לגשת לדלתות הכניסה של יחידות הדיור השונות.

בפיצול דירה קיימת בה 2 כיווני אוויר בלבד, התוצאה היא 3 דירות בהן 2 בקצוות ואחת שהיא "דירת סנדביץ" , בה האוורור הטבעי מתבצע דרך פתח יחיד, מה שמייצר דירה פחות אטרקטיבית.

ועל כן ההמלצה לכמה שיותר כיווני אוויר.

למודאגים מבינכם, בתכנון חכם, גם דירות הסנדוויץ' הופכות לאטרקטיביות ולבסוף מושכרות ללא בעיה.

3. מיקומם של העמודים התומכים בדירה המיועדת לפיצול

המלצה: אתרו דירה לפיצול בה קיימים מספר קטן של עמודים תומכים ואם כבר, אז להשתדל שהמרחק ביניהם יהיה גדול ככל שניתן.

הסבר:

אפשר להגדיר את ריבוי העמודים התומכים בדירה ככאב ראשו העיקרי של המתכנן.

בתכנון יחידות דיור בדירה מפוצלת, המתכנן נאלץ לייצר יש מאין מספר רב של חללים,

לדוגמא, בחלוקה ל-3 דירות, נייצר עבור כל יחידת דיור:

– חלל מגורים משולב במטבח

– חדר שינה

– חלל רחצה

כלומר, 3 חללים לכל יחידת דיור, זה 9 חללים נפרדים בתוך הדירה המקורית אותה אנחנו מעוניינים לפצל ל-3 יחידות דיור.

ריבוי החללים מחייב אותנו לכמה שיותר דינמיות במרחב, כשהאויב העיקרי איתו לא ניתן "לשחק משחקים" הוא העמוד התומך ה"תקוע" במקום הכי לא נוח מבחינה תכנונית.

ולכן במידה וניתקל בעמוד תומך במיקום לא נוח, המתכנן ימצא דרך להתמזג עם האילוץ כשקירות החללים החדשים ימוקמו על תוואי העמודים הקיימים.

לסיכום,

כפי שציינתי בתחילת המאמר, באמצעות מחשבה יצירתית, המתכנן המנוסה יתמודד בהצלחה עם כל עמוד סורר, כיווני אוויר מוגבלים וכמובן ניקוז מרוחק…

אם הגעתם עד לכאן, והנושא מעניין אתכם, אני ממליץ שתכינו לכם כוס קפה,

איתור דירה מתאימה לפיצול
איתור דירה מתאימה לפיצול

ועברו לקרוא את המאמר המקיף שכתבתי: פיצול דירות – שאלות ותשובות בנושא החם שמעניין את כולם!

***

* אין באמור במאמר זה להוות ייעוץ משפטי או המלצה לבצע חלוקה או פיצול דירה בניגוד לחוק, אלא להציג את המציאות הקיימת ואת האפשרויות לאופטימיזציה של שטחי הבית הלא מנוצלים על ידי יצירת יחידות מגורים משניות.

* בהתאם לתיקון 116 לחוק התכנון והבניה, מובהר למען הסר ספק, כי על הלקוח בלבד מוטלת החובה לדאוג להוצאת ההיתר באמצעות בעלי המקצוע הרלוונטיים.

* פעולתו של המתכנן בפרויקט זה הנה ברמת עיצוב ותכנון פנים טכני בלבד, ועל כן על הלקוח לדאוג לעריכת הבקשה להיתר.

***

אני זמין לכל שאלה,

הקליקו עכשיו לייעוץ חינם: 0544-790760

עדיסטודיו אנד-טו-אנד