איתור דירה לפיצול

איתור דירה לפיצול
איתור דירה לפיצול

איתור דירה לפיצול הוא תהליך לא מסובך, ואני די בטוח שלאחר קריאת מאמר זה, רובכם תרגישו בטוחים יותר בצעדיכם הראשונים בבחינת דירות המיועדות לפיצול או חלוקה ליחידות דיור.

התקופה הנוכחית מאלצת את כולנו להפנים שמה שהיה לא יהיה, וקרוב מאוד היום בו יותר באופן חופשי לפצל את דירתכם הגדולה ולהתחיל ליהנות מפירות ההשקעה, ואם עדיין לא הבנתם, אז כן… זה ממש קורה עכשיו:

ח"כ ישראל אייכלר מיהדות התורה (שהזדרז לזהות את הקושי הגדול של רבבות זוגות צעירים לעמוד בתשלומי שכר הדירה), הגיש ממש לפני חודשיים (יולי 2020), הצעת חוק חדשה (התש"ף-2020), שתשפר את מצב הזוגות הצעירים, ותתיר פיצול דירות בבנייני מגורים שגודלן מעל 100 מ"ר ללא צורך בהיתר בנייה ובפטור מתשלום היטל השבחה.

על פי ההצעה, גודל הדירה החדשה לא יפחת מ 35 מ"ר והיא תכלול מטבח, חדר רחצה וכניסה נפרדת, כשבעל הדירה יחויב להשכיר את יחידת הדיור שנוצרה למגורי שוכרים שאינם מקרובי משפחתו.

ובחזרה לנושא המאמר, בבואנו לבחון את התאמתה של דירה לפיצול או לחלוקה, קיים מנעד שלם של מבחנים ושיקולים הקשורים לדירה עצמה, לבניין, לרחוב, ולעיר בה ממוקמת הדירה.

במאמר זה אתמקד במאפיינים הקשורים למערכות הדירה עצמה, באמצעותן ניתן לבחון את התאמתה של כל דירה לפיצול ולצאת למשימת איתור דירה לפיצול באופן עצמאי.

רגע לפני שתמשיכו לקרוא,

אני מספק לקוראי האתר שירות ללא עלות, בו ניתן לשלוח לי למייל את תשריט הדירה אותה אתם עומדים לרכוש כדי שאחווה את דעתי.

השירות ניתן ללא עלות, באמצעות הקלקה על:

1. מיקומה של צנרת הביוב האנכית ( 4 צול ) בדירה המיועדת לפיצול

ההמלצה: אתרו דירה לפיצול בה צנרת ה 4 צול ממוקמת במרכז הדירה.

ככלל, העדיפות היא לדירות בהן קיימים 2 חדרי שירותים נפרדים כלומר 2 צנרות 4 צול אנכיות נפרדות שיאפשרו לנו דינמיות בהקמת הדירות המפוצלות.

במידה ומדובר על דירה מאוד ישנה בה קיים צינור 4 צול אנכי בודד (תא שירותים יחיד), ההמלצה היא להשתדל לרכוש דירה בה מיקום השירותים / הצינור האנכי הוא כמה שיותר קרוב למרכז הדירה.

ולאלו מכם המעוניינים לפצל דירה בה האסלה הקיימת ממוקמת בקצה הדירה, אל דאגה, מתכנן פנים מנוסה יצליח להתמודד גם עם דירות בהן הצינור האנכי ממוקם באחת מקצוות הדירה.

ההסבר:

בכל בניין קיימת מערכת לפינוי שפכים באמצעות כח הכבידה.
פינוי השפכים מתבצע דרך צינור ניקוז שפכים אנכי שיורד דרך דירות הבניין מגג הבניין ועד לקולטן בחצר הבניין.
קוטר הצינור האנכי המשותף לכל הדירות בבניין הוא 4 צול, כשאליו מתנקזים מי השופכין של כל דירה ודירה בבניין באמצעות צנרות אופקיות בקוטר 2 צול המובילות את השפכים מהכיורים והמקלחות.

עבור האסלות אשר מנקזות תכולת שפכים "ייחודית" נידרש להשתמש בצנרת אופקית בקוטר 4 צול.

בחלק מהבניינים, קיים ניקוז אנכי ומשותף בקוטר 2 צול שתפקידו לנקז בנפרד את מטבחי הדירות בלבד.

כדי שנוכל לאפשר לשפכי הדירות המפוצלות להתנקז החוצה בקלות וללא בעיות, מומלץ שצינורות הביוב האופקיים ימצאו בשיפוע מינימלי של 1.5% ( סנטימטר וחצי הנמכה עבור כל מטר רץ )

מאחר וגובה המילוי תחת המרצפות הוא מוגבל, אחד האילוצים הגדולים בתכנון דירות מפוצלות, הוא תכנון שיאפשר את יצירת חדרי הרחצה, המטבחים ובעיקר האסלות במרחק קטן כפי שניתן מצינור הניקוז האנכי.

מרחק קטן יאפשר לשמור על שיפוע אופטימלי שימנע מאיתנו בעיות וסתימות בעתיד ללא צורך בהוספת מילוי תחת המרצפות ובהמשך הגבהת הריצוף בדירה אשר יובילו להכבדה ניכרת על יסודות המבנה, וייקרו את עלות פיצול הדירה.

2. כיווני האוויר הקיימים בדירה המיועדת לפיצול

ההמלצה: אתרו דירה לפיצול בה קיימים כמה שיותר כיווני אוויר

כמה שיותר כיווני אוויר בדירה המיועדת לפיצול, יאפשרו למתכנן הפנים דינמיות גדולה יותר בתכנון, ויאפשרו לייצר דירות בהן החללים מאווררים יותר, אשר יובילו לדירות אטרקטיביות יותר ומכאן למבוקשות יותר.

ההסבר:

בתהליך פיצול דירה למספר יחידות דיור, מתכנן הפנים מייצר מבואה דרכה ניתן לגשת לדלתות הכניסה של יחידות הדיור השונות.

בפיצול דירה קיימת בה 2 כיווני אוויר בלבד, התוצאה היא 3 דירות בהן 2 בקצוות ואחת שהיא "דירת סנדביץ" , בה האוורור הטבעי מתבצע דרך פתח יחיד, מה שמייצר דירה פחות אטרקטיבית.

ועל כן ההמלצה לכמה שיותר כיווני אוויר.

למודאגים מבינכם, בתכנון חכם, גם דירות הסנדוויץ' הופכות לאטרקטיביות ולבסוף מושכרות ללא בעיה.

3. מיקומם של העמודים התומכים בדירה המיועדת לפיצול

המלצה: אתרו דירה לפיצול בה קיימים מספר קטן של עמודים תומכים ואם כבר, אז להשתדל שהמרחק ביניהם יהיה גדול ככל שניתן.

הסבר:

אפשר להגדיר את ריבוי העמודים התומכים בדירה ככאב ראשו העיקרי של המתכנן.

בתכנון יחידות דיור בדירה מפוצלת, המתכנן נאלץ לייצר יש מאין מספר רב של חללים,

לדוגמא, בחלוקה ל-3 דירות, נייצר עבור כל יחידת דיור:

– חדר מגורים משולב במטבח

– חדר שינה

– חדר רחצה

כלומר, 3 חללים לכל יחידת דיור, זה 9 חללים נפרדים בתוך הדירה המקורית אותה אנחנו מעוניינים לפצל ל-3 יחידות דיור.

ריבוי החללים מחייב אותנו לכמה שיותר דינמיות במרחב, כשהאויב העיקרי איתו לא ניתן "לשחק משחקים" הוא העמוד התומך ה"תקוע" במקום הכי לא נוח מבחינה תכנונית.

ולכן במידה וניתקל בעמוד תומך במיקום לא נוח, המתכנן ימצא דרך להתמזג עם האילוץ כשקירות החללים החדשים ימוקמו על תוואי העמודים הקיימים.

לסיכום,

כפי שציינתי בתחילת המאמר, באמצעות מחשבה יצירתית, המתכנן המנוסה יתמודד בהצלחה עם כל עמוד סורר, כיווני אוויר מוגבלים וכמובן ניקוז מרוחק…

אם הגעתם עד לכאן, והנושא מעניין אתכם, אני ממליץ שתכינו לכם כוס קפה,

איתור דירה מתאימה לפיצול
איתור דירה מתאימה לפיצול

ועברו לקרוא את המאמר המקיף שכתבתי: פיצול דירות – שאלות ותשובות בנושא החם שמעניין את כולם!

***

* אין באמור במאמר זה להוות ייעוץ משפטי או המלצה לבצע חלוקה או פיצול דירה בניגוד לחוק, אלא להציג את המציאות הקיימת ואת האפשרויות לאופטימיזציה של שטחי הבית הלא מנוצלים על ידי יצירת יחידות מגורים משניות.

* בהתאם לתיקון 116 לחוק התכנון והבניה, מובהר למען הסר ספק, כי על הלקוח בלבד מוטלת החובה לדאוג להוצאת ההיתר באמצעות בעלי המקצוע הרלוונטיים.

* פעולתו של המתכנן בפרויקט זה הנה ברמת עיצוב ותכנון פנים טכני בלבד, ועל כן על הלקוח לדאוג לעריכת הבקשה להיתר.

***

אני זמין לכל שאלה,

הקליקו עכשיו לייעוץ חינם: 0544-790760

עדיסטודיו אנד-טו-אנד