דירה מפוצלת – לפצל דירה ולהישאר בחיים…

מי הם מפצלי הדירות?

דירה מפוצלת ופיצולי דירה אינם עוד תופעה שולית, המוגבלת למשקיעי נדל"ן מתוחכמים.

בשנים האחרונות אנו עדים לתופעה בה בעלי דירות, שקצה נפשם בתשואות הנמוכות וביוקר המחייה בישראל, מפנימים את יתרונות הדירה המפוצלת ולמרות הסיכונים הכרוכים בפיצול דירה ללא היתר מהרשות המקומית, מקבלים החלטה אסטרטגית לפצל את דירותיהם, או חלק מביתם הפרטי כדי למקסם את תשואתם מהנכס שברשותם.  

מהי ההגדרה לדירה מפוצלת?

המבחן הבוחן מהי דירה מפוצלת אינו ברור לגמרי, אך קיימים לו מספר עקרונות:

סעיף 145 לחוק התכנון והבנייה, גורס כי:

"שינוי פנימי בתוך הדירה אינו טעון היתר, אלא אם הוא משנה את מספר יחידות הדיור".

במציאות,

מגורים של מספר דיירים זרים לגמרי בדירה אחת, גם אם בדירה מספר חדרי שירותים ויותר ממטבח אחד, אינו מוגדר כפיצול דירה אסור אם לא נעשה שינוי פנימי לעומת היתר הבנייה המקורי.

שיפוץ דירה בו הוגדלו מספר חדרי המקלחת ומספר המטבחים, אינו מהווה עבירה על החוק, אם ניתן להסביר ולהוכיח כי הדירה נועדה לשמש כדירה אחת.

ועדיין, כאשר בוצעו בדירה שינויים שנועדו לשמש למגורי דיירים שונים ויצרו יחידות עצמאיות ונפרדות מבחינה פונקציונלית, מדובר בפיצול אסור, כלומר בדירה מפוצלת.

מה המבחנים לקיומה של דירה מפוצלת?

1. המטבח – הוא מבחן ידוע ומרכזי לבחינת דירה מפוצלת.

קיומם של מספר מטבחים, כלומר, מטבח בכל יחידת דיור, גם אם יחידת הדיור היא חדרון בודד, יכול להעיד על כך שהדירה מפוצלת.

לעיתים, אף במקרים בהם הדירה מכילה מטבח יחיד, אך בכל יחידת דיור, נמצאים מיקרוגל, כיריים וכיור, תוגדר הדירה כדירה מפוצלת.  

2. עצמאות יחידת הדיור – האם כל יחידת דיור יכולה להתקיים כדירה נפרדת לחלוטין?

או שמא אין אפשרות להתקיים ללא שימוש באזורים הציבוריים בדירה?

3. דמיון תכנוני בין יחידות הדיור

לא כל כך ברור מדוע, אבל לעיתים בית המשפט בוחן האם דירה מפוצלת באמצעות בדיקת הדמיון בין יחידות הדיור.

4. תשתיות נפרדות או משותפות?

האם לכל יחידת דיור, תשתיות נפרדות הכוללות מונה מים ושעון חשמל?

כשניגשים לבחון אם דירה היא מפוצלת, תשתיות נפרדות יחזקו את הסברה כי מדובר בשתי דירות נפרדות.

5. מבחן השימוש –

מי מתגורר ביחידות הדיור השונות בדירה המפוצלת?

ושוב, בדרך כלל כשמדובר בקרובי משפחה מקרבה ראשונה, נוטה בית המשפט לקבל את ההסבר כי מדובר בסף הכל בתכנון סוויטות או אגפים לטובת פרטיות מקסימלית לבני המשפחה.

אך במצב בו מתגוררת בכל דירה משפחה שונה, בית המשפט יטה לראות בכך שתי יחידות דיור נפרדות.

ולכן העדיפות הראשונה היא משפחה מקרבה ראשונה,

כשהעדיפות השנייה היא להשכיר כל יחידת דיור בדירה המפוצלת לדייר יחיד וכך ניתן להציג את ההיגיון בהגדרת הדירה כולה כדירת שותפים "מפנקת" המתוכננת כסוויטות שינה.

ואף לחזק את הטענה כי אין עומס על התשתיות לא של הבניין ולא של האזור…

אז מה עושה מי שפוחד לקחת סיכון ולפצל את דירתו?

 על מנת לשפר את הסיכוי לפיו המערכת המשפטית תכיר בשיפוץ כשינוי פנימי ולגיטימי ולא כדירה מפוצלת, מומלץ לתכנן מעין "דירת שותפים משודרגת" שתכלול חדר שינה עם מקלחת ושירותים צמודים ועדיין תאפשר להגדיל את התשואה על הדירה.

יש להקפיד בתכנון הדירה המפוצלת, שהדירה תכלול:

1. מטבח בודד –

מומלץ לתכנן חלל משותף מטבח המשלב פינת אוכל ועמדת מכונת כביסה, אשר יעניק לדירה תחושה של דירת שותפים.

2. מונה חשמל יחיד –

כדאי אם אפשר להסתפק במונה יחיד בדירה ולהגיע להסכם עם הדיירים על תשלום חשבון החשמל היחסי שלהם על פי הערכה ולא על פי מדידה מדויקת.

3. מונה מים יחיד –

כדאי אם אפשר להסתפק במונה יחיד בדירה ולהגיע להסכם עם הדיירים על תשלום חשבון החשמל היחסי שלהם על פי הערכה ולא על פי מדידה מדויקת.

4. כניסה לחדרי השינה –

במקום מסדרון כניסה שמוביל לחדרים יש לתכנן את הגישה לחדרי ה"שותפים" מהחלל המשותף קרי המטבח המרכזי.

ואם בכל זאת רוצים לפצל על פי החוק?

אם בכל זאת תרצו לבצע פיצול דירה על פי החוק,

תדרשו להגשת בקשה לוועדה המקומית באמצעות פנייה לאדריכל להכנת תוכנית חלוקה אדריכלית לדירה המפוצלת, שתוגש לוועדה, אשר תבחן את הבקשה.

הפקחים דופקים בדלת הדירה המפוצלת?

חלום הבלהות של כל בעל דירה מפוצלת הוא הגעה של פקחי העירייה לדירתו.
לרוב, הגעתם של הפקחים נובעת מהלשנה של שכנים קנאים או שוכרים ממורמרים וצרי עיין.

ומכאן, חוק התכנון והבניה מטיל אחריות פלילית על מבצע עבירות הבנייה, כך שמספיקה הקמת פרגולה בחצר שלא כדין כדי להוביל את רשויות האכיפה לפתיחת הליכים פליליים, אשר עשויים להגיע עד הגשת כתב אישום.

מאחר ועבירות תכנון ובניה מוגדרות כעבירות פליליות, הרי שטענות ההגנה המועלות במסגרתן זהות לאלו שבדין הפלילי.

במסגרת טיעוני ההגנה השכיחים נמנים:

  1. טענת ההתיישנות ( עולה במקרים בהן חלפו למעלה מ- 5 שנים מביצוע עבודות הבנייה).
  2. אכיפה בררנית ( עולה במקרים בהם הרשות המקומית אוכפת עבירות בנייה באופן בררני).
  3. הגנה מן הצדק (עולה הצורך להוכיח כי נפל פגם בתנהלות הרשות אשר מחייב את ביטול ההליך הפלילי).

נתפסתם בפיצול דירה?

במקרה בו נתפסתם בעבירת בנייה ואתם יודעים כי נעשה לכם עוול, בין השאר מכיוון שהעירייה ידועה באכיפתה הבררנית!

  1. נסו להוכיח כי במקרים דומים אחרים לא הגישה הרשות כתבי אישום, ותצביעו על עשרות מחסנים, חריגות בנייה והרחבות בנייה ללא היתר בנייה בשכונות איתם הרשות מעדיפה לא להתעסק.
  2. עבדו באופן מסודר ותתעדו בחוברת מסודרת את כל הנכסים ברחובות הסמוכים לדירתכם ובכלל בהם בוצעו החריגות או הבנייה ללא היתר .
  3. נסו להקליט שיחה עם נציג העירייה, ממנה עולה, שהעירייה לא הגישה כתבי אישום נגד בעלי נכסים אחרים / מקושרים שבנו ללא היתר.

אם יוכח כי קיימת אכיפה בררנית, והפליה לרעה מול עברייני בנייה אחרים, רבים הסיכויים כי בית המשפט יקבל את הטענה כי כתב האישום וניהול ההליך הפלילי עומדים בסתירה מהותית לעקרונות של צדק והגינות משפטית.

לצערכם או לשמחתכם, ב90% מהרשויות המקומיות מתקיימת אכיפה בררנית, ויש סיכוי מצוין שהעירייה לא תצליח להסביר את האפליה או להבהיר את מדיניות אי-האכיפה שלה ומכאן תותיר את טענתכם לאפליה ואכיפה בררנית ללא מענה.

במצב זה, רבים הסיכויים כי בית המשפט בראותו כי העירייה אינה מפעילה את סמכותה באופן ענייני, שוויוני וסביר, יזכה אתכם.

 הגשת כתב אישום רק נגד "עברייני בנייה" מסוימים, ולא נגד השכנה שמכירה את ראש העירייה, מהווה אכיפה בררנית הפוגעת בתחושת הצדק וההגינות, ולכן נדרש  ביטולו של כתב האישום .

 על פי דוקטרינת ההגנה מן הצדק, כאשר יש חשש כי נאשם לא זוכה למשפט הוגן, או אפילו אם המשפט צודק, אך יש פגיעה בחוש הצדק וההגינות, ואפילו רק בשלב ההעמדה לדין, יש לבטל את כתב האישום. בדיקת הפגמים בהליך הפלילי והתנהלות הרשות, נעשית בלי קשר לשאלת האשמה או החפות, תוך התמקדות אם נוצרה פגיעה בתחושת הצדק וההגינות.

* אין באמור במאמר זה להוות ייעוץ משפטי או המלצה לבצע חלוקה או פיצול דירה בניגוד לחוק, אלא להציג את המציאות הקיימת ואת האפשרויות לאופטימיזציה של שטחי הבית הלא מנוצלים על ידי יצירת יחידות מגורים משניות.

* בהתאם לתיקון 116 לחוק התכנון והבניה, מובהר למען הסר ספק, כי על הלקוח בלבד מוטלת החובה לדאוג להוצאת ההיתר באמצעות בעלי המקצוע הרלוונטיים וכי פעולתו של המתכנן בפרויקט זה הנה ברמת עיצוב ותכנון פנים טכני בלבד, ועל כן על הלקוח לדאוג לעריכת הבקשה להיתר.

החלטת לשפץ?

הרעיון מעניין אתכם? מעוניינים ללמוד על נושא פיצולי הדירות?

שאלות ותשובות בנושא פיצול דירות

להתרשמות מפרוייקטי פיצול דירות, הקליקו:

פיצולי דירות לדוגמא

שאתחיל לתכנן ולפצל את דירתך ליחידות מניבות ?

לפגישת ייעוץ חינם, הקליקו ושילחו מייל:

adi@end2end.co.il

או חייגו:

0544.790.760

www.end2end.co.il