פיצול דירה – סוף מעשה במחשבה תחילה

פיצול דירה קיימת
פיצול דירה קיימת

פיצול דירה קיימת או חלוקתה ליחידות דיור נפרדות דורשת מחשבה

עבור פיצול דירה קרי, שינוי מספר יחידות דיור בתוך יחידת דיור אחת, נדרש היתר מהרשות המקומית.

הליך פיצול דירה לא אמור להיות מסובך, אך לעתים עלול להיכשל, הגבלה על מספר יחידות הדיור, צורך בעמידה בתקן חניה, דרישה שגודלה של כל יחידת דיור לא יפחת מ-35 מ"ר, דרישה למיגון בדירות ועוד…

ולכן בבואם לפצל דירה, בעלי דירות או יזמים מתחכמים ומבצעים לדירה חלוקה חלקית כשהם משאירים חלקים משותפים, בניסיון להציג את הדירה כדירת מגורים אחת שלמה ולא כדירה מפוצלת.

כשבתי המשפט בודקים אם מדובר בפיצול דירה "למהדרין", הם בוחנים האם כל יחידה\אגף בדירה המפוצלת, מכילה מאפיינים של יחידות דיור נפרדות, כמו שירותים נפרדים, מטבח נפרד, כניסה נפרדת, חיבורים נפרדים של מים, חשמל וכדומה כשכל מקרה נבחן לגופו.

בבואו של בית המשפט לבחון פיצול דירה, בודק הוא את השימוש בפועל ולא רק את השינויים שנעשו, כך שבמקרים בהם מתגוררים ביחידות המפוצלות בני משפחה או דיירים בעלי קשר אישי, בית המשפט יכול למצוא את פיצול הדירה כפיצול דירה חוקי, כי הרי כבר היום בכל דו-משפחתי שנבנה, מרתף הבית מתוכנן מראש כיחידה עצמאית לילד או למטרות השכרה, יש לא מעט פרוייקטי דיור בבנייה רוויה שהדירה כסטנדרט מגיעה עם יחידה מפוצלת עבור המטפלת הפיליפינית או הנער המתבגר.

לפני פיצול דירה הנמצאת ברשותכם מומלץ לבדוק בעזרת בעלי מקצוע, אם התב"ע (תוכנית בניין עיר) מאפשרת הוספת יחידות או פיצול.

אם מדובר במגרש שבו מתירה התב"ע 15 דירות ובפועל בנויות רק 13 דירות, ניתן לקחת דירה סטנדרטית ולפצלה ל-3 דירות מבלי לחרוג ממספר הדירות המותר.

את הפוטנציאל הקיים לפיצול הדירה, ניתן לבדוק על ידי פנייה למחלקת ההנדסה של הרשות המקומית.

גם במקרים שניתן לקבל היתר חוקי לפיצול הדירה, מגיעות התנגדויות מצד שכנים ודרישה של העירייה לכופר חנייה.

פיצולי דירות בראיית הרשויות המקומיות

גם בעיריות מודעים היטב לביקוש הגדול לדירות מפוצלות ולחוסרן של דירות קטנות במרכזי הערים, וכן שפיצול הדירות עונה על הצורך שנוצר בעקבות השינויים הדמוגרפים של השנים האחרונות, משפחות חד הוריות,  רווקים ועוד…

אני מעריך שאין מנוס משינויי חקיקה שיאפשרו לקבל היתר לפיצול דירות באופן שיאפשר לקבל היתר לפיצול בהליך מזורז, ליחידות דיור בשטח מינימלי של 34 מ"ר, עם כיוון אוויר אחד לפחות.

עדכונים

נכון ליולי 2017 – בהוראת שעה לחמש שנים קובעת כי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תחוייב לאשר לעד 20% מכלל הבתים צמודי הקרקע בשטחן, פיצול יחידת דיור לשתי יחידות דירות במסגרת שטח הבית הקיים.

כשהתנאי לכך הוא שהמבנה הקיים  יהיה לא פחות מ 120 מ"ר. גודל היחידה הנוספת יהיה לפחות 45 מ"ר והיא תכלול מטבח, שירותים וכניסה נפרדת.

טיפים לפיצול דירה

לאלו מכם שעדיין מתעניינים בפיצול דירה, אציע כמה טיפים בסיסיים:

איתור דירה מתאימה לפיצול: 

מאחר ולצורך חלוקה לאגפים או פיצול דירה, הדירה תאלץ לעבור שיפוץ מקיף, מומלץ לאתר דירה מוזנחת ובמצב ירוד מה שאמור להקטין את העלות ההתחלתית.

אופן תכנון פיצול הדירה:

1. תכנון מבואת הכניסה בדירה המפוצלת:

מאחר ולא ניתן לשנות או להרחיב פתחים, קרי דלתות וחלונות, בבואנו לפצל דירה, נגדיר מבואת כניסה ממנה ננתב את הדיירים ליחידות הדיור בדירה המפוצלת, שטח זה הוא שטח משותף לשוכרים ומאחר והוא אזור מעבר מדלת הכניסה לדלתות הכניסה ליחידות הדיור, נשתדל לתכננו קטן וחסכוני כדי להשאיר את שאר השטח לשימוש היחידות המפוצלות עצמן.

בזמן תכנון פיצול הדירה יש לדאוג שהמבואה תהה קטנה ככל שניתן ועדיין תאפשר גישה נוחה ליחידות הדיור המפוצלות וכן הכנסה קלה של הריהוט המתוכנן.

אלמנטים נוספים בחלל המבואה בדירה המפוצלת יהיו:

  • ארון החשמל אשר יכיל את שעוני החשמל הדירתיים וכן המפסקים הראשיים של יחידות הדיור המפוצלות.
  • ארון התקשורת הראשי, ממנו ימתחו נקודות התקשורת לדירות המפוצלות ואשר בו ימוקם הנתב האלחוטי.

2. תכנון חדרי הרחצה בדירה המפוצלת:

בדרך כלל בתכנון בניין דירות שלם, מרוכזים כל חדרי הרחצה של כל הדירות באזור מוגדר כשצנרת ניקוז השפכים יורדת לאורך כל הבניין ומנקזת את כל שפכי הדירות.

בבואנו לפצל דירה, ההמלצה היא לתכנן ולמקם את חדרי הרחצה והמטבחונים של יחידות הדיור המפוצלות מסביב לאזור זה כדי לאפשר גישה פשוטה לצינור הניקוז הראשי.

במקרים בהם אין מנוס מלמקם את חדר הרחצה\נוחיות באזור אחר בבית,

ניתן לפתור את בעיית הניקוז על ידי פתרונות מגוונים כגון:

            פיצול דירה בקומת קרקע – גישה לביוב באמצעות הנחת צנרת באדמה עד לנקודת הביוב.

            פיצול דירה בקומה גבוהה –  הגבהת הריצוף באזורים מסוימים כדי לאפשר את הנחת צנרת הניקוז עד למפגש עם צנרת הניקוז של הבניין.

יש להשתדל לתכנן ולהגדיר את חדרי הרחצה באזור בו יש גישה לאוורור בין אם דרך חלון או ונטה שמפנה אוויר דרך צינור 4 צול.

3. תכנון מטבחון בדירה מפוצלת:

כדי לחסוך שטח/ מקום בתהליך פיצול הדירה, נעדיף לתכנן מטבח פתוח לחדר המגורים ובמידה בה לא ניתן למקם את מכונת הכביסה בחדר הרחצה של הדירה המפוצלת, נקצה לו מקום בחלל המטבח.

4. מהות הפונקציות הקיימות והקבועות בדירה המפוצלת:

ישנן פונקציות קבועות שברוב דירות המגורים אינן ניתנות להזזה (למעט בתים פרטיים ודירות קרקע), ויהוו עוגנים לתכנון החדש:

  1. דלת הכניסה הראשית
  2. חלונות
  3. צינור ניקוז שפכים\ביוב אנכי (4 צול).

5. הפונקציות הנדרשות לדייר בדירה מפוצלת:

בכדי לאפשר פרטיות ועצמאות מקסימלית לדייר המשנה בדירה המפוצלת, ישנן פונקציות בסיסיות הנדרשות בכל יחידת משנה:

  1. חדר רחצה (מקלחת, אסלה)
  2. מטבחון
  3. חדר שינה\מגורים
  4. מים זורמים חמים\קרים
  5. הזנה וניקוז למכונת כביסה בחדר הרחצה או המטבח.

6. הפונקציות נדרשות לבעל הדירה המפוצלת:

בכדי לאפשר לבעל הדירה המפוצלת בקרה על שימוש המשאבים ויכולת לחשב עלויות בצורה מדויקת, יש להתקין את האלמנטים הבאים בדירה:

  1. שעון חשמל פנימי לחישוב צריכת חשמל מדויקת לאורך תקופת ההשכרה
  2. שעון מים פנימי לחישוב צריכת מים מדויקת לאורך תקופת ההשכרה

פיצול דירה – סוף מעשה במחשבה תחילה

בעת פיצול דירה, שכנים הם הסיבה העיקרית וברוב המקרים גם היחידה להגעת פקחים והיטפלותם למפצלי הדירות.

ולכן אחד הדברים החשובים במהלך פיצול הדירה, הוא להקפיד על ביצוע השיפוץ כך שלא יפריע לחיי השכנים בבניין.

  1. להשתדל לתכנן פיצול דירה יעיל וברור שיאפשר שיפוץ ממוקד וקצר שיסתיים מהר ככל הניתן.
  2. להקטין את מפגעי הרעש והפסולת בבניין במהלך פיצול הדירה.
  3. לא לאפשר לקבלן שבחרנו לפיצול הדירה לבצע עבודות רועשות בשעות המנוחה המקובלות (ניתן לתכנן עבודות שקטות בשעות המנוחה).

להתרשמות מפרוייקטי פיצול דירות, הקלק:  "פיצולי דירות לדוגמא"

שאתחיל לתכנן ולפצל את דירתך ליחידות מניבות ?

* אין באמור במאמר זה להוות ייעוץ משפטי או המלצה לבצע חלוקה או פיצול דירה בניגוד לחוק, אלא להציג את המציאות הקיימת ואת האפשרויות לאופטימיזציה של שטחי הבית הלא מנוצלים על ידי יצירת יחידות מגורים משניות.

* בהתאם לתיקון 116 לחוק התכנון והבניה, מובהר למען הסר ספק, כי על הלקוח בלבד מוטלת החובה לדאוג להוצאת ההיתר באמצעות בעלי המקצוע הרלוונטיים וכי פעולתו של המתכנן בפרויקט זה הנה ברמת עיצוב ותכנון פנים טכני בלבד, ועל כן על הלקוח לדאוג לעריכת הבקשה להיתר.

לפגישת ייעוץ חינם, הקליקו ושילחו מייל:

adi@end2end.co.il

או חייגו:

0544.790.760

www.end2end.co.il