פיצול דירות ומשבר הדיור – עדי בן-דוד – תכנון ועיצוב עד הפרט האחרון.

 

פיצול דירות כפתרון למחסור בדירות קטנות, יוזיל את שכר הדירה ובהדרגתיות יוריד את מחירי הדיור? ואיך קשורים לזה העולים מברית המועצות והגירת המוסלמים לאירופה.

פיצול דירות, לאן?

עליית מחירי הדירות בשנים האחרונות, משפיעה על מרביתנו, זוגות צעירים, אזרחים ותיקים, פנסיונרים, חד-הוריים, הורים גרושים, סטודנטים, עולים חדשים, ויש כאלה שמחירי הדיור הגואים הניסו אותם ממרכזי הערים הרחק אל הפריפריה, יש כאלה שנאלצו לחפש פתרונות דיור מחוץ לארץ.

מחירי הדירות הגבוהים, מאלצים את בעלי הדירות, וכמו גם את מחוסרי הדירות לחשוב מחוץ לקופסא ולחפש פתרונות יצירתיים כגון פיצול דירות.

ישנם כאלה שמוותרים על פרטיותם וחולקים את ביתם עם הוריהם ואף יחד עם סבם וסבתם, מצב שכיח אצל העולים מברית המועצות לשעבר.

אחרים בניסיון להישאר באזור המרכז בו עליית מחירי הדיור המשמעותית ביותר, נאלצים להתגורר ברכב, בקרוואן נגרר, משאית, אוטובוס, כשהעיקר הוא להישאר בסביבה.

חוץ מעליית מחירי הדיור, עליה הגיונית בהתחשב בשיעור הריבית ואלטרנטיבות ההשקעה, משנה לשנה נראית מגמה ברורה של פיצול משקי הבית וכן גידול בשיעור משקי הבית הקטנים של אחד עד שני דיירים.

למשל זוג מבוגרים, משפחות חד הוריות ורווקים שמשוועים לדירות קטנות שכמעט ולא נבנות או מתוכננות והמלאי הקיים מתבסס על מעט דירות קטנות מקוריות משנות ה-50 ומעט דירות חדישות שנוצרו על ידי פיצול דירות גדולות.

ואם הביקוש הפנימי לדירות בישראל גואה, אז לצערנו גם המצב הפוליטי באירופה לא מבשר טובות…

ההגירה האסלאמית לאירופה, האנטישמיות הגואה, ההתנכלות ליהודים ברחבי היבשת, מביאים את יהודי אירופה להזדרז ולהתכונן לעלייה לישראל, כשהדבר הראשון בחשיבותו הוא לרכוש דירה בארץ הקודש ולהכינה לקליטה מהירה של המשפחה.

אם ככה, די ברור שהביקוש לדירות לא הולך לרדת, אלא לעלות, ויחד עם הביקוש נראה כי מחירי הדירות הגבוהים ימשיכו לעלות.

אז לפצל או לא לפצל?

בחזרה אלינו, כפי שציינתי קודם העולים מרוסיה \ ברית המועצות מתמודדים עם מחירי הדירות הגבוהים על ידי כך שהם רוכשים דירה ומתגוררים באותו חלל משותף כמה דורות יחד, סבא, סבתא, הורים, נכדים וילדיהם הקטנים.

אצל הישראלים הוותיקים פתרון זה לא עובד, מבחינה מנטלית, תפיסתית, למרות מחירי הדירות הגבוהים, הישראלים לא מוכנים לחלוק חלל משותף יחד עם הוריהם או בני משפחה אחרים ולא מוכנים לוותר על הפרטיות, והמרחב האישי.

ומצב כזה בו המחירים בלתי אפשריים ומגורים יחד באותו חלל בלתי אפשריים, מביא את בעלי הדירות והפעם גם את הרשויות להבין שחייבים להתקדם לחשיבה מחודשת בנושא פיצול דירות בישראל.

כיום העולם מתקדם בקצב מהיר, בעלי רכבים פרטיים משתמשים במכוניתם הפרטית כנהגי מוניות באמצעות UBER, בעלי דירות משכירים את דירותיהם לתיירים באמצעות AIRBNB וצורת החשיבה גם של הרשויות מתעדכנת ומתקדמת.

בחיפוש אחרי פתרון לבעיית הדיור הקשה, מסתמנת מגמה חזרה למה שנקרא לפני שנים, פיצול דירה, חלוקת דירה, או אטיב לתאר זאת, ניצול יעיל יותר של חלל הדירה.

בישראל של שנות ה- 50, 60, היה מקובל להשכיר חדר בדירה לדייר משנה.

כולנו זוכרים את הדוגמא מסרט הפולחן "אלכס חולה אהבה" שם בשל המצב הכלכלי הקשה הוריו של אלכס נאלצים לחלוק את דירתם עם דייר משנה היפוכונדר שגר ממש איתם בתוך הבית.

פיצול דירות בשנות ה-2000

בתחילת שנות ה 2000, פיצול דירות היה רווח, רוב בעלי הדירות שהשכירו לדיירי משנה שמרו על פרטיותם והקצו אגף בבית להשכרת משנה.

היו שפיצלו דירות או חילקו דירות ועשו זאת למטרת רווח והגדלת התשואה מדירתם המושכרת, אך בעקבות מלחמה עיקשת של הרשויות בתופעת הפיצול, פיצול דירות כמגמה נעצר כמעט לגמרי.

וכיום בעקבות המצב הכלכלי הקשה, ומחירי הדירות הגבוהים, גם הרשויות מתחילות להבין שהפתרון למחירי הדיור הגואים לא יגיע רק מבניית יחידות דיור חדשות.

וכנראה שבמצבים מסוימים ראוי לאפשר לבעלי דירות, לנצל ביעילות את חלל דירותיהם ולאפשר במצבים מסוימים פיצול דירות.

זהו תהליך שהתחיל בתקנות פיצול דירות שקידם שר הפנים, אלי ישי בשנת 2011, שמטרתן לאפשר לבעל דירה קיימת לחלק דירתו ליחידות דיור שלא יקטנו מ30 מ"ר.

משם להחלטות תקדימיות של ועדות הערר של מחוז תל אביב שסיכמה: "כאשר בן משפחה מדרגה ראשונה מתגורר בחלק מבית מגורים, אין לראות בכך משום פיצול הדירה לשתי יחידות, גם כאשר מדובר בתא משפחתי נפרד…… מציאות זו, בה אחד ההורים המבוגרים עובר להתגורר בדירת ילדיהם, או כאשר זוג צעיר מתגורר בדירת הורי אחד מבני הזוג, אינה יוצרת לדעתנו שתי יחידות דיור"

וכן שיתופי פעולה ויוזמות של משרד השיכון, המשרד לאזרחים ותיקים והתאחדות הסטודנטים להקל על מצוקת הדיור של הסטודנטים ולהקל על עלויות החזקת הדירה של האזרחים הוותיקים, אשר החלו משדכות בין סטודנטים המעוניינים לשכור חדר בדירות קשישים לבעלי דירות מבוגרים.

ועד לתוכנית הדיור של שר האוצר משה כחלון, שמציע להגדיל את מספר הדירות הפנויות בערים, באמצעות המרת משרדים לדירות מגורים ומסלול מקוצר שיאפשר פיצול דירות להשכרה תוך שמירה על מה שמוכנה בתוכנית "מרחב מגורים ראוי".

ובמטרה להגמיש, להתאים ולנצל באופן מיטבי את דירת המגורים לאורך השנים, מתכנן לאפשר תיחום של יחידת משנה אחת בלבד תחת יחידת דיור ראשית, להתאמה מריבית לצרכים המשתנים של בעלי הבית, מגורי משפחה או למטרת השכרה למגורים בלבד.

פיצול דירה – למי זה טוב?

על פניו פיצול דירות מיטיב עם כולם, שוכרים, משכירים, שכנים, רשויות.

לדעת רבים, פיצול דירות מסיבי ייצור היצע גדול של דירות להשכרה, ויוזיל את מחירי השכירות.

השוכרים יקבלו פרטיות, בית משופץ, דירה לכל דבר, בתנאים אטרקטיביים מאוד בהשוואה לדירה רגילה.

עלויות הכבלים או הלוויין, האינטרנט, הארנונה, חשמל, מים מתחלקים בין הדיירים ולכן נמוכים משמעותית.

ולבעל הדירה?

במצב הנוכחי עם מחירי דירות גבוהים ויוקר מחיה שלא עוצר, פיצול דירות ליצירת יחידת משנה מושכרת יכולה להניב הכנסה שתחזיר את עלות המשכנתא החודשית ותאפשר לרוכשים פוטנציאליים את היכולת והביטחון ברכישת דירה במחירים הנוכחיים.

ועד הבית והשכנים?

הדירה חדשה או משופצת ואף מרוהטת ולכן בעל הדירה יבחר בקפידה את השוכרים הנורמטיביים ביותר.

מאחר ובעל הדירה מעוניין בשקט תעשייתי, הוא משלם ראשון ומראש את הוועד ולעיתים משקיע גם ברכוש המשותף.

פיצלתי את הדירה, ומה עם הצפיפות?

בוודאי שבסטנדרטים של הבנייה המודרנית, מקדמי הצפיפות בשנות ה- 50 – 60 היו נמוכים, מרכזי הערים מזדקנים, בתי ספר נסגרים, ואפילו בבתי הכנסת מצליחים להשלים מניין רק ביום כיפור.

כך שפיצול דירות 4 חדרים ל- 2 דירות לא מגדילה את כמות התושבים אלא רק מגדילה את רווחתם בצורת דירות מודרניות יותר, פרטיות מלאה, והוצאות נמוכות, וכך מאפשרת לצעירים לגור במרכזי הערים.

גם נושא החניות לא צריך להטריד, דיירים בשותפות או בדירה מפוצלת מחזיקים את אותה כמות של מכוניות.

פיצול דירות הוא האופציה היחידה:

בזמן שבעלי הדירות האמידים, מסוגלים לרכוש דירה פרטית לילדים גם ברמת המחירים הנוכחית,

בעלי הדירות החלשים, המרוששים, חייבים למצוא פתרונות יצירתיים כדי לסייע לעצמם ולילדיהם.

אז אם מאז קום המדינה נהגו בעלי דירות להשכיר חדרים בביתם כהשלמת הכנסה, נראה די טבעי ואפילו נדרש, לשפר את תנאי השוכר באמצעות פיצול דירות והקמת מחיצה לשיפור הפרטיות.

כבר כיום במרבית הדירות בישראל וגם בדירות קבלן מהשנים האחרונות, מותקנות 3 אסלות, לפחות 2 מקלחות, וכמו כן מטבחים כפולים ולכן אין סיבה שדירה מסוג זה בה מתגוררת משפחה בת 5 נפשות, לא תתוכנן באופן יעיל לאפשר לאותן נפשות לגור בפרטיות ונוחות מיטבית.

פיצול דירות בתכנון ועיצוב נבונים, ייצר בכל דירה יחידת משנה משודרגת ומודולרית שיכולה לתפקד כיחידת שותפים או כיחידת דיור פרטית ונפרדת.

תכנון רב תכליתי, על ידי שינוי מינימלי במבנה הדירה המקורי יכול לאפשר גמישות עתידית, מגורי בן משפחה חוקיים כרגע ובעתיד השכרה לדייר והכנסה מהשכרה.

על גודל יחידות המשנה, אפשר להתווכח, אך צריך לזכור שברחבי הערים הגדולות והיקרות בעולם ( ניו יורק, הונג-קונג, טוקיו) אנשים מתגוררים בדירות 15 מ"ר בהנאה רבה.

נראה כי לא ניתן לעצור את גלגל פיצול הדירות, כי כבר כיום:

  1. הורים בעלי דירות מגדירים ומעצבים אגף פרטי לאפשר לילדים הנשואים להתגורר.
  2. בעלי דירות מבוגרים משלימים הכנסה על ידי הקצאת והשכרת אזורים לא מנוצלים בבית.
  3. משפחות ממשקי בית נפרדים המתאחדות לרכישת דירה משותפת שבאופן מיידי מחולקת ל2 כדי לאפשר פרטיות מרבית.

*אין באמור במאמר זה להוות ייעוץ משפטי או המלצה לבצע חלוקה או פיצול דירה בניגוד לחוק, אלא לסקור את גישת הרשויות והתמורות לגבי פיצול דירות ולבחון את האפשרויות ליצור יחידות מגורים משנית.

* בהתאם לתיקון 116 לחוק התכנון והבניה, מובהר למען הסר ספק, כי על הלקוח בלבד מוטלת החובה לדאוג להוצאת ההיתר באמצעות בעלי המקצוע הרלוונטיים וכי פעולתו של המתכנן בפרויקט זה הנה ברמת עיצוב ותכנון פנים טכני בלבד, ועל כן על הלקוח לדאוג לעריכת הבקשה להיתר.

***

אני זמין לכל שאלה,

הקליקו עכשיו לייעוץ חינם: 0544-790760

***